Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [T] [W]
à : Monsieur [L] [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02889 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPII

N° MINUTE : 2/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP
[Adresse 4] - [Localité 3]

représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame [T] [W]
[Adresse 1] - [Localité 2]

non comparante

Monsieur [L] [W]
[Adresse 1] - [Localité 2]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02889 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPII




Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 441,46 euros et d’une provision pour charges de 94,68 euros.

Des échéances étant restées impayées, le bailleur a fait délivrer aux locataires, par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2022, un commandement de payer la somme principale de 3608,78 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] le 20 septembre 2022.

Par assignations du 21 mars 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T], statuer sur le sort des meubles et obtenir : 
leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6326,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,leur condamnation in solidum à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que les locataires n’ont pas payé leur loyer depuis environ un an et s’oppose ainsi à toute demande de délai, relevant que la condition de la reprise du paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’est pas satisfaite. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à domicile, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 19 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3608,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En vertu de l’article 24 de cette même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2023, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] lui devaient la somme de 6326,56 euros.

Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] ne comparaissant pas, ils n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer une provision de 6326,56 euros incluant les indemnités d’occupation mensuelles dues à comtper de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil. 

Compte-tenu de l’absence de reprise de versement intégral du loyer courant et de tout versement depuis le 31 mai 2022 et au regard d’une dette qui ne cesse d’augmenter, il ne sera pas fait application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 et aucun délai de paiement ne leur sera accordé. 

Ils seront également condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 18 février 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2020 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 novembre 2022,

ORDONNE à Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 6326,56 euros (six mille trois cent vingt-six euros et cinquante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et au titre de l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, somme arrêtée au 17 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 18 février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement

DÉBOUTE SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 septembre 2023,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge