Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [P] [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06873 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFR

N° MINUTE : 7/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2024


DEMANDERESSE
Société CDC HABITAT
[Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [P] [U]
[Adresse 3] - [Localité 4]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06873 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFR

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4]), porte 22, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 451,51 euros et d’une provision pour charges de 123,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1226,85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [U] [P] le 21 mars 2023.

Par assignation du 9 août 2023, la société CDC HABITAT a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3027,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 sur la somme de 1226.85 euros et de la présente assignation pour le surplus, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement avec intérêt à taux légal à compter du jour de la présente instance,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et indique que la dette locative, au 05 octobre 2023, s'élève à 2978,53 euros échéance de septembre 2023 incluse étant précisé que deux versements de 500 et 600 euros ont été effectués par Madame [U] [P] mais qu’ils ne sont pas pris en compte dans le décompte produit. La société CDC HABITAT considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a été autorisée à produire, dans le cours du délibéré, un décompte actualisé de la dette ce qu’elle a fait par note du 23 octobre 2023.

Madame [U] [P] explique qu’elle a contracté cette dette à la suite de sa maladie qui l’a contrainte, début janvier 2023, à cesser de travailler. Elle a déclaré avoir repris son activité d’aide-soignante, percevoir environ 2100 euros par mois, vivre avec sa fille et sa petite sœur dans le logement et ainsi vouloir s’y maintenir. Elle a indiqué être en capacité de régler 200 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges, pour apurer sa dette.

Madame [U] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 21 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1226,85 euros hors frais qui lui était demandée n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2023.

Sur la demande provisionnelle au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
S'agissant du contrat de bail, en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2023, Madame [U] [P] lui devait la somme de 2 135.53 euros, soustraction faite des versements de 500 euros et 600.24 euros effectués par la locataire le 11 octobre 2023. 

Il convient également de déduire cette somme les frais non justifiés de 13,51 facturés les 13 janvier 2023 et 13 février 2023, la somme de 88,84 euros correspondant au coût du commandement de payer qui a vocation à être inclus dans les dépens, et la somme de 142.30 euros au titre des frais de contentieux non justifiés. 

Madame [U] [P] apparaît ainsi être redevable de la somme de 1 877,37 euros tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne conteste ni le principe de la dette, ni le montant. Par conséquent, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte-tenu des paiements effectués depuis le commandement de payer et en application des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil. 


Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [U] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. 

Par ailleurs, il ressort des déclarations de la défenderesse qu’elle a repris une activité professionnelle lui procurant 2100 euros mensuels en moyenne lui permettant raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [U] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il sera rappelé que si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A l’inverse, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,le bailleur sera autorisé, à défaut pour Madame [U] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [U] [P], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l'établissement la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juillet 2022 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Madame [U] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], porte 22 est résilié depuis le 22 mai 2023,

CONDAMNONS Madame [U] [P] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 1877,37 euros (mille huit cent soixante-dix-sept euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2023 inlcuant l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

AUTORISONS Madame [U] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [U] [P],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,


- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 mai 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Madame [U] [P] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [U] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2023 et celui de l'assignation du 9 août 2023.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge