Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [D] [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02892 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPIP

N° MINUTE : 3/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2024


DEMANDERESSE
ELOGIE SIEMP
[Adresse 2]

représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [D] [V]
[Adresse 1]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02892 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPIP

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2021, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435,44 euros et d’une provision pour charges de 96,68 euros.

Des échéances étant restées impayées, le bailleur a fait délivrer à la locataire par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022 un commandement de payer la somme principale de 2 168,88 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [D] le 14 décembre 2022.

Par assignation du 21 mars 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [D], statuer sur le sort des meubles garnissant le logement et obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 681,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise que si madame [V] [D] a réglé l’échéance du mois de septembre, elle n’a effectué aucun versement depuis l’origine du bail et s’oppose ainsi à tout délai de paiement. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [V] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 15 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 168,88 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 16 novembre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.



Sur la demande provisionnelle au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En vertu de l’article 24 de cette même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.


En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2023, Madame [V] [D] lui devait la somme de 2 681,57 euros, somme qu’elle a visée dans l’assignation qu’elle lui a fait délivrer.

Madame [V] [D] ne comparaissant pas, elle n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 681,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Elle sera également condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 novembre 2022, date de l’acquisition de la clause résolutoire à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, étant précisé que pour la période courant du 16 novembre 2022 au 31 janvier 2023, le montant de cette indemnité d’occupation est inclus dans la provision accordée à la demanderesse au titre de l’arriéré locatif. 

Par ailleurs, s’il ressort du décompte produit que la locataire, qui n’a effectué aucun versement entre le mois de mai 2021 et le mois de janvier 2023, a repris les versements depuis, aucun élément ne permet de s’assurer de sa capacité à apurer la dette dans le délai de 36 mois imposé par l’article 24 de la loi précitée étant précisé que le loyer du mois d’octobre, à la date de l’audience, n’était pas réglé et qu’ainsi elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au sens de ce même article. Dès lors, aucun délai ne lui sera accordé d’office pour ce faire. 


Sur les demandes accessoires

Madame [V] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 septembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2021 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Madame [V] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 16 novembre 2022,

ORDONNONS à Madame [V] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Madame [V] [D] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 2 681.57 euros (deux mille six cent quatre-vingt-un euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, somme arrêtée au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2681,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, 

CONDAMNONS Madame [V] [D], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [V] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
DEBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier.

Le Greffier La Juge