Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [C] [B]
à : Monsieur [W] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/01523 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEYP

N° MINUTE : 1/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2024

DEMANDERESSE
S.A. RIVP
[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame [C] [B]
[Adresse 2]

non comparante

Monsieur [W] [B]
[Adresse 3]

représenté par M. [B] [V], muni d’un pouvoir de représentation


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier
Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01523 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZEYP

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 22 octobre 1998, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2433,71 francs et d’une provision pour charges de 729,19 francs.

Des échéances étant restées impayées, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [B] [W] par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2022, un commandement de payer la somme principale de 3384,59 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [W] le 18 octobre 2022.

Par assignation du 10 février 2023, la RIVP a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3150,96 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2023, la RIVP a fait assigner Madame [B] [C] en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux mêmes fins, actualisant la créance à la somme de 4 854.92 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sollicitant que la jonction entre les deux procédures soit ordonnée.

À l'audience du 20 octobre 2023 à laquelle l’affaire a été retenue, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 20 octobre 2023, s'élève désormais à 5703,20 euros et sollicite la condamnation solidaire des époux au paiement de l’ensemble des sommes demandées. Si elle indique que les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, elle déclare accepter le plan d'apurement de cette dette qu’ils proposent à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant et est d’accord pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus durant ces délais. 

Monsieur [B] [V], fils de Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] s’est présenté muni d’un pouvoir pour représenter Monsieur [B] [W]. Il explique que la famille a rencontré des difficultés mais qu’elles sont désormais réglées, que son père perçoit environ 2000 euros par mois, que son frère et sa sœur, qui vivent également au domicile, perçoivent l’Allocation Adulte Handicapé et que son père sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [B] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La RIVP a produit, par note en délibéré du 20 octobre 2023 comme elle y avait été autorisée, le décompte actualisé de sa créance. 

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

Sur la jonction des procédures

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, l’objet du litige étant identique, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de juger ensemble les instances enregistrées sous les numéros de RG 23/01523 et RG 23/06943. En conséquence, la jonction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Selon l’article 9-1 de la loi du 06 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. 

En l’espèce, la RIVP indique avoir été informée du mariage des défendeurs à l’occasion de la délivrance de l’assignation de Monsieur [B] [W], qui lui a effectivement été signifiée à domicile, l’acte ayant été réceptionné par son épouse, Madame [B] [C].

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation délivrée à Monsieur [B] [W] au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Dès lors, son action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à l’encontre tant de Monsieur [B] [W] que de Madame [B] [C]. 


Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 17 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 384,59 euros n’a pas été réglée en totalité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2022.

Sur la demande provisionnelle au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S'agissant du contrat de bail, en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il sera rappelé que conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement et qu’en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux


En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 octobre 2023, Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] lui devaient la somme de 5 703,20 euros.

Ni le principe de la dette ni son montant n’est contesté par Monsieur [B] [W].

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer cette somme à la bailleresse incluant les indemnités d’occupation dues à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire. 

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, le décompte produit par la RIVP démontre que les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer, le dernier versement, en date du 26 septembre 2023, étant de 300 euros. 

Toutefois, la bailleresse a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement à Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C], à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant, conformément à la proposition faite par Monsieur [B] [W] à l’audience. Elle s’est également dite favorable à la demande qu’il a formée de suspension de la clause résolutoire durant ce délai. 

Les déclarations de Monsieur [B] [W], représenté par son fils, attestent de ce que le foyer a retrouvé une stabilité financière qu’il est en capacité de s’acquitter de ce montant. 

Dès lors, il convient de constater l’accord des parties sur ce point, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] pour s’acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à leur demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 23/01523 et RG 23/06943 et disons que l’instance se poursuivra sous le numéro RG 23/01523,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 octobre 1998 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 18 décembre 2022,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 5 703,20 euros (cinq mille sept cent trois euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023, incluant l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

AUTORISONS Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2022,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] seront in solidum condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [B] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 octobre 2022,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susmentionné.

Le Greffier La Juge