Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [L] [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître François-Luc SIMON 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07774 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26GY

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 03 janvier 2024


DEMANDERESSE
Association [4]
[Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître François-Luc SIMON de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [P]
Résidence sociale [4] - [Adresse 2] - [Localité 3]

non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier






Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07774 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26GY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 05 février 2020, l'association [4] a donné en location une chambre meublée à Monsieur [L] [P] située dans le foyer-logement du [Adresse 2] [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 360,82 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l'association [4] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 octobre 2022 (réceptionnée le 19 octobre 2022), mis en demeure Monsieur [L] [P] de payer la somme de 1691,02 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, l'association COALLIA a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
a titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef dès signification de la présente décision avec le concours de la force publique si besoin est,autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du code des procédure civiles d'exécution aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner Monsieur [L] [P] à lui payer :les redevances impayées, soit la somme de 2 829,69 euros arrêtée au 14 septembre 2023 majorée du taux de l'intérêt légal à compter de la date de la mise en demeureune indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,rejeter toute demande de délai,Très subsidiairement en cas d'octroi de délai de paiement, ordonner qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité de la redevance, la déchéance du terme sera acquise et le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner dans ce cas, son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de notification par LRAR et d'assignation.
Au soutien de ses prétentions, l'association [4] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence, délivrée le 19 octobre 2022.

A l'audience du 20 octobre 2023, l'association [4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3207,49 euros, selon décompte en date du 13 octobre 2023.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [L] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

***

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [L] [P] est soumis à la législation des logements-l'association [4] résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07774 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26GY

- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-l'association [4] est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 05 février 2020 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été adressée le 17 octobre 2022, réceptionnée le 19 octobre 2022, pour la somme en principal de 1 691,02 euros. 

Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [L] [P] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 19 novembre 2022.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

Monsieur [L] [P] étant sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [L] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association [4] produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [P] reste lui devoir la somme de 3 207,49 euros (en ce inclus 12,96 euros de frais) à la date du 13 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 194,53 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 829,69 euros à compter de l'assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Monsieur [L] [P] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de la notification de la résiliation ainsi que de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et rendu en premier ressort,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 05 février 2020 entre l'association [4] et Monsieur [L] [P] concernant la chambre située au [Adresse 2] [Localité 3] sont réunies à la date du 19 novembre 2022;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association [4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l'association [4] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à verser à l'association [4] la somme de 3 194,53 euros euros (décompte arrêté au 13 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 829,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à verser à l'association [4] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 14 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le président.