Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [E] [I] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RBE

N° MINUTE : 4/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH
[Adresse 1]

représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [I] [Z]
[Adresse 2]

comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RBE

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 2 mai 2011, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [Z] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 379,22 euros.

Des échéances étant restées impayées, le bailleur a fait délivrer au locataire par acte de commissaire de justice du 8 février 2023 un commandement de payer la somme principale de 2789,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [Z] [E] le 9 février 2023.

Par assignation du 26 juin 2023, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [Z] [E], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3272,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2789.15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 20 octobre 2023, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique que le montant actualisé de la dette s’élève à une somme identique à celle demandée dans l’assignation, à savoir 3272.78 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur, celui-ci ayant bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [I] [Z] [E] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 135 euros, en plus du loyer courant qui s’élève à 486 euros mensuel. Il indique exercer la profession de couvreur, percevoir environ 1800 euros par mois et vivre avec ses jumeaux âgés de 12 ans. 

Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RBE

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision


En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

Sur la jonction des procédures

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, l’assignation délivrée le 26 juin 2023 a été enregistrée deux fois sous des numéro RG différents. Il est ainsi dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de juger ensemble les instances enregistrées sous les numéros de RG 23/6360 et RG 23/7620 En conséquence, la jonction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
L'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2789,15 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 9 avril 2023.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif 

L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S'agissant du contrat de bail, en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il sera rappelé que conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement et qu’en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 octobre 2023, Monsieur [I] [Z] [E] lui devait la somme de 4 540.25 euros dont il convient de soustraire les frais de procédure (157.56 euros et 142.65 euros), soit une somme de 4 240.04 euros, échéance d’octobre incluse. Le bailleur a indiqué que le défendeur avait repris le paiement intégral du loyer courant et que la dette s’élevait à la somme de 3272.78 euros. 

Monsieur [I] [Z] [E] ne conteste pas ce montant. Il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 771.44 euros, compte-tenu, d’après le décompte produit, des paiements effectués postérieurement à la délivrance du commandement de payer (2017.71 euros) et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des déclarations du bailleur que Monsieur [I] [Z] [E] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, étant précisé que le décompte produit n’est pas actualisé. 

Il ressort des déclarations du défendeur et du diagnostic social et financier que celui-ci perçoit un salaire d’environ 1800 euros net par mois et qu’il explique ses impayés de loyer non par des difficultés financières mais par un abus de confiance dont il aurait été victime. Il se dit en capacité de rembourser la dette locative par la mise en place d’un versement, en sus du loyer et des charges, de 135 euros par mois. 

Compte-tenu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois, selon les termes précisés au dispositif de la présente décision aux fins d’apurer la dette et de faire droit, pendant ces délais, à sa demande de suspension de la clause résolutoire. 

Il sera rappelé que si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A l’inverse, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,le bailleur sera autorisé, à défaut pour Monsieur [I] [Z] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [I] [Z] [E], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Z] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction entre les procédures respectivement enregistrées sous les numéros de RG 23/6360 et RG 23/7620 et DIT que l’instance se poursuivra sous le numéro 23/6360

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2011 entre l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [I] [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 avril 2023,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [E] à payer à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 3272,78 euros (trois mille deux cent soixante-douze euros et soixante-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 771.44 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [I] [Z] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 135 euros (cent trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [Z] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 avril 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [Z] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [I] [Z] [E] sera condamné à verser à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [E] à payer à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2023 et celui de l'assignation du 26 juin 2023.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susmentionné.

Le Greffier La Juge