Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [F] [S] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06081 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N42

N° MINUTE : 6/2024







JUGEMENT 
rendu le 03 janvier 2024


DEMANDEURS
Monsieur [B] [W]
[Adresse 1] - [Localité 4]

S.A. SEYNA
[Adresse 3] - [Localité 5]

représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [S] [N]
[Adresse 2] - [Localité 6]

non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier




Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06081 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N42


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2021, Monsieur [W] [B] a consenti un bail d’habitation meublé à Monsieur [S] [N] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990 euros et d’une provision pour charges de 60 euros pour une durée d’un an reconductible. 

Monsieur [S] [N] [F] a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA couvrant le risque d’impayé par l’intermédiaire de la société GARANTME le 24 juillet 2021.

Des échéances étant demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer au locataire par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023 un commandement de payer la somme principale de 2 100 euros hors frais au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [N] [F] le 20 mars 2023.

Par assignation du 26 juin 2023, Monsieur [W] [B] et la société SEYNA ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [N] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 575 euros au titre de l’arriéré locatif du au mois de mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à payer en intégralité à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [B] [W],1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023, Monsieur [W] [B] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [S] [N] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [W] [B] et la société SEYNA ont été autorisés à produire, dans le cours du délibéré, un décompte rectifié à la date du mois de mai 2023 ce qu’ils ont fait par note du 27 novembre 2023. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [W] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond, s’agissant de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 mars 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 100 en principal (2 234.14 euros frais inclus) qui lui était demandée a été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement puisque selon le décompte produit par les demandeurs, Monsieur [S] [N] [F] a effectué un paiement de 2 675 euros le 1er mai 2023. 

Ces paiements sont venus éteindre la dette que le preneur avait le plus intérêt à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil.

La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera en conséquence rejetée.
Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06081 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N42

Sur le fond s'agissant de la résiliation judiciaire du bail
Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] et la société SEYNA demandent, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail faisant état d’un impayé de loyer de 2 575 euros à la date du 1er mai 2023, correspondant à moins de trois échéances. 

Il doit être relevé que le décompte produit par les demandeurs s’arrête au 1er mai 2023, date à laquelle Monsieur [S] [N] [F] a effectué un paiement de 2 675 euros, ce qui représente une somme conséquente de nature à apurer la moitié de la dette dont il était alors redevable. 

En outre, le décompte produit est partiel, en ce qu’il débute au 1er janvier 2023, si bien qu’il n’est pas permis de savoir si Monsieur [S] [N] [F] s’est ou non régulièrement acquitté de son loyer dans le courant des années 2021 et 2022 et si les incidents constatés à compter du mois de janvier 2023 sont soudains ou habituels. 

Il en résulte que les demandeurs échouent ainsi à rapporter la preuve d’un manquement suffisamment grave de la part de Monsieur [S] [N] [F] justifiant sa résiliation. 
Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée et les demandeurs seront ainsi déboutés de leurs demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. 

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2023, Monsieur [S] [N] [F] était débiteur de la somme de 2 575 euros ainsi que quatre quittances subrogatives au titre des loyers et charges impayées entre mars 2023 et mai 2023 pour un montant total de 4 775.81 euros établie au profit de la société SEYNA. 

Monsieur [S] [N] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Par conséquent, il sera condamné à payer à la société SEYNA la somme de 2 575 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des paiements intervenus et en application des articles 1321-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [N] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mars 2023 a été réglée dans le délai de deux mois, 

DEBOUTE Monsieur [W] [B] et la société SEYNA de leur demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail meublé signé le 22 juillet 2021 entre Monsieur [W] [B] et Monsieur [S] [N] [F] concernant le logement [Adresse 2] à [Localité 6],

DEBOUTE Monsieur [W] [B] et la société SEYNA de leur demande tendant à prononcer de la résiliation judiciaire du bail, 

DEBOUTE Monsieur [W] [B] et la société SEYNA de leurs demandes subséquentes en ce qu’elles tendant à ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [N] [F], à statuer sur le sort des meubles garnissant le logement et à le condamner au paiement à Monsieur [W] [B] d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] [F] à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [W] [B], la somme de 2 575 euros (deux mille cinq cent soixante-quinze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DÉBOUTE la société SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mars 2023,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommé.

Le Greffier La Juge