Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [D] [O]
à : Monsieur [I] [O] [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Christian PAUTONNIE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05599 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IQC

N° MINUTE : 4/2024







JUGEMENT 
rendu le 03 janvier 2024

DEMANDERESSE
RLF - RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES
[Adresse 2]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame [D] [O]
[Adresse 1]

non comparante

Monsieur [I] [O] [V]
[Adresse 1]

non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05599 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IQC

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2016, la société anonyme Résidence Le Logement des Fonctionnaires (ci-après dénommée « la SA RLF ») a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], appartement n°604, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°174 au sous-sol de l’immeuble susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 541,25 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] le 31 mars 2023.

Par assignation du 15 juin 2023, la SA RLF a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] de leur logement et de l’emplacement de parking, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la présenbte décision, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et de l’éventuel supplément loyer de solidarité, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 143,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2023, terme du mois de mai 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire le jour de l’audience,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 20 octobre 2023, la SA RLF, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 12 octobre 2023, s'élevait désormais à 5 238,94 euros. Elle a indiqué que le dernier versement datait du mois de juillet 2023 et a considéré qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Décision du 03 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05599 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IQC


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SA RLF justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 30 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2541,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA RLF à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire en l’espèce, vu les possibilités de recours à l’exécution forcée de la décision d’expulsion.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du – juillet 1989 que le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus. 

En l’espèce, la SA RLF verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 octobre 2023, Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] lui devaient la somme de 5 238,94 euros.

Toutefois, le montant de la facture qui leur est adressée concernant la période du 1er au 31 août 2023 de 1 374,61 n’est pas justifié eu égard aux précédentes échéances de 1050,77 euros. De même la facture de 560.40 euros correspondant à la période du 1er septembre 2023 au 16 septembre 2023 n’est explicitée ni en son principe ni en son montant. 

Il en résulte qu’à la lecture du décompte, déduction faite de ces sommes Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] sont redevables de la somme de 4354.70 euros suivant décompte arrêté au 12 octobre 2023.

Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1342-10 du code civil compte-tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer.

Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

En l’espèce Monsieur [O] [V] Tanguy et Madame [O] [D] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 octobre 2023 à la date de la libération effective des lieux égale au seul montant des loyers et des qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en l’absence de tout élément relatif à un éventuel supplément loyer de solidarité. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2016 entre la Société Anonyme Résidence Le Logement des Fonctionnaires d’une part, et Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], [Adresse 3] est résilié depuis le 31 mai 2023,

ORDONNE à Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la Société Anonyme Résidence Le Logement des Fonctionnaires de sa demande d’astreinte, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] à payer à SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires la somme de 4495.87 euros (quatre mille quatre cent quatre vingt quinze euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 13 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE la Société Anonyme Résidence Le Logement des Fonctionnaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] [I] et Madame [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mars 2023 et celui de l’assignation du 15 juin 2023.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommé.

Le Greffier La Juge