Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00489 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCB6

Minute : 23/00692





Monsieur [L] [R]
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de P, vestiaire : E1677


C/

Monsieur [F] [E]
Représentant : Mme [W] [J] épouse [E] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial
Madame [W] [J] épouse [E]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

Monsieur [L] [R]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [E]
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par Madame [W] [J] épouse [E] (Conjoint), muni d’un pouvoir spécial

Madame [W] [J] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 8]

comparante en personne




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé du 14 janvier 2017, à effet du même jour, M. [L] [R] a consenti à M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 825 € outre provisions mensuelles sur charges de 50 € et le versement d'un dépôt de garantie de 775 €.

Le 17 août 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [F] [E] et à Mme [W] [J] épouse [E] un commandement de payer la somme en principal de 2 547,08 € échue à cette date, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 14 août 2023, M. [L] [R] a fait citer M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référés, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail, d'ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à leur départ effectif, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 892,24 € arrêtée au 29 juin 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- les condamner in solidum à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement et de son signalement à la Ccapex.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

L'affaire a été fixée à l'audience du 1er décembre 2023, à laquelle elle a été évoquée.

Le bailleur, représenté, a souligné le caractère régulier de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 4 018,38 euros au terme de novembre 2023 inclus, déduction faite d'une facture en litige, pour laquelle des discussions sont en cours. Il a maintenu les termes de son assignation pour le surplus, s'est dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, malgré l'absence de reprise des paiements des loyers courants et charges en leur intégralité.

Mme [W] [J] épouse [E] a comparu pour elle-même et pour son mari, selon pouvoir régulièrement joint à la procédure. Elle a reconnu le principe de la dette et indiqué des ressources mensuelles pour son mari, de 1 500 euros, au titre d'un contrat à durée déterminée, avec trois enfants à charge. Elle a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 200 euros et sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.


MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, la créance, hors facture litigieuse déduite par le bailleur dans le cadre de la présente instance, n'apparaît pas sérieusement contestable et les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 4 018,38 euros, arrêtée au 29 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Il n'y a pas lieu de prévoir que cette somme portera intérêts légaux à compter du commandement de payer compte tenu des termes restant impayés.

Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement par application de l'article 2.11 du contrat de bail et par l'effet de l'article 220 du code civil.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 17 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, de sorte que l'action est recevable.
Le commandement de payer a, en outre, été signifié, le 19 août 2022, à la Ccapex dans la Seine-Saint-Denis.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, l'article 2.9 du contrat de bail stipule une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que les défendeurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. 

Au vu de ces éléments et le bailleur y en étant favorable malgré l'absence de reprise des paiements des loyers courants en intégralité, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

La partie défenderesse devra quitter les lieux sans délai et, à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à l'échéance en cours lors de l'audience, soit la somme de 892,66 €, et ce, jusqu’au départ définitif de la partie défenderesse.

Les défendeurs, mariés, seront condamnés solidairement au paiement, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, le caractère obligatoire, au cas d'espèce, de la dénonciation à la Ccapex n'étant pas justifié.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] seront condamnés in solidum entre eux à lui verser une somme globale de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont réunies ;

Condamnons solidairement M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] à verser à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 4 018,38 euros, arrêtée au 29 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

Les autorisons à se libérer de cette somme sur une durée de 20 mois, par 19 versements mensuels de 200 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, et le solde devant être versé à la 20ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets des clauses résolutoires qui seront réputées n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, solidairement entre eux, M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] à payer à M. [L] [R] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à 892,66 € et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ;
Condamnons in solidum entre eux, M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E], à payer à M. [L] [R] une somme globale de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum entre eux, M. [F] [E] et Mme [W] [J] épouse [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge