Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00231 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUCB

Minute : 23/00683





OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [I] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [R] [W]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Monsieur [I] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

comparant en personne




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame [M] [B], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame [M] [B], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

L' Office d'HLM de [Localité 5] a donné à bail à M. [R] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], par contrat signé le 14 novembre 2007 à compter du 15 novembre 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 178,90 € outre provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 178,90 €.

Le 04 août 2022, l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 5] a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme en principal de 5 489,92 €, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 5] a fait assigner M. [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail, d'ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, d'ordonner à ses frais, risques et périls, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble,
- condamner le défendeur au paiement par provision :
. de la somme de 6 946,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 14 avril 2023 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
. d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le bailleur a indiqué avoir fait délivrer un commandement de payer au locataire compte tenu de ses impayés locatifs, lequel était resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire était acquise.

L'affaire, initialement fixée à l'audience du 07 juillet 2023, a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 1er décembre 2023 à la demande des parties, le locataire ayant signalé l'insalubrité de son logement.

A l'audience de renvoi, l'OPH Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé sa créance à la somme de 7 628,69 euros, terme de novembre 2023 inclus et maintenu les termes de son acte introductif d'instance. Il a mentionné la reprise des paiements des loyers courants et s'est dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement sous réserve que le locataire apure sa dette par versements mensuels supérieurs à 100 euros. En cas contraire, il s'oppose à tout délai compte tenu du montant de la dette. Il a indiqué que le locataire avait, jusqu'alors, toujours bénéficié d'une intervention en réponse à ses lettres et qu'aucune demande en cours n'était justifiée. Il a ajouté que les désordres allégués ne l'étaient pas davantage, les photographies produites, non datées, ne pouvant être rattachées avec certitude au logement loué.

M. [R] [W], a comparu et reconnu le principe de la dette. Il a fait état de ressources mensuelles de 1 500 euros au titre de son salaire et précisé avoir repris le paiement de son loyer courant la veille de l'audience. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Il a proposé d'apurer sa dette au moyen de versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué avoir des moisissures dans son logement chaque année mais ne pas avoir de pièces justificatives à produire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Ainsi qu'expressément autorisé à l'audience, le bailleur a fait parvenir en cours de délibéré un décompte actualisé au 04 décembre 2023. Il a maintenu ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est produit un décompte actualisé au 04 décembre 2023. Déduction faite de frais non justifiés pour 307,46 euros, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable pour la somme provisionnelle de 6 921,23 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à cette date, terme de novembre 2023 inclus, au paiement de laquelle le locataire sera condamné et qui portera intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 569,92 euros, compte tenu des termes restant impayés.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 avril 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la Ccapex dans la Seine-Saint-Denis, le 10 août 2022, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail (article 9-1), stipule une telle clause résolutoire en cas d'impayé locatif d'un montant au moins égal à trois termes consécutifs ou au moins égal à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.

Le défendeur évoque l'insalubrité de son logement mais ne produit aucune pièce à l'appui de ses allégations, de sorte qu'il ne peut légitimement soulever une exception d'inexécution. 

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au vu du décompte actualisé du 04 décembre 2023.

Dans ces circonstances, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. La partie défenderesse devra quitter les lieux sans délai et, à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à l'échéance en cours lors de l'audience, soit la somme de 418,11 €, et ce, jusqu’au départ définitif de la partie défenderesse.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, le défendeur, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aucune raison d’équité ne justifie l’octroi d’une indemnité au bailleur au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont réunies ;

Condamnons M. [R] [W] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l'OPH de [Localité 5] la somme provisionnelle de 6 921,23 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à cette date, terme de novembre 2023 inclus, portant intérêts légaux à compter du 04 août 2022 sur la somme de 569,92 euros ;

L'autorisons à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mois, par 35 versements mensuels de 100 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, et le solde devant être versé à la 36ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets des clauses résolutoires qui seront réputées n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [R] [W] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [R] [W] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, M. [R] [W] à payer à l'OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l'OPH de [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à 418,11 € et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [R] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge