Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00138 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XNY5

Minute : 23/00681





S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
Représentant : Me Armand BOUKRIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0274


C/

Madame [C] [P] épouse [J]
Représentant : Me Edem FIAWOO, avocat au barreau de l’Essonne, 
Monsieur [O] [J]
Représentant : Me Edem FIAWOO, avocat au barreau de l’Essonne, 





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Emma STUDENY, substituant Maître Armand BOUKRIS, avocat au barreau de Paris



DÉFENDEURS :

Madame [C] [P] épouse [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Edem FIAWOO, avocat au barreau de l’Essonne

Monsieur [O] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]

comparant en personne, assisté de Maître Edem FIAWOO, avocat au barreau de l’Essonne



DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.






FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé du 13 juillet 2010, à effet du même jour, la SA d'HLM du Moulin Vert a consenti à M. [O] [J] et Mme [C] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation avec parking, situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 756,62 € au titre du logement et de 67,78 euros au titre du parking outre provisions mensuelles sur charges de 133,81 € dont 1,46 euros au titre du parking et le versement d'un dépôt de garantie de 757 euros au titre du logement et de 67 euros au titre du parking outre 30,50 euros de caution.

Par acte sous seing privé du 13 mars 2013 à effet au 18 mars 2013, la SA d'HLM du Moulin Vert a consenti à M. [O] [J] et Mme [C] [V] un contrat de bail portant sur une place de stationnement située [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 70,84 € outre provisions mensuelles sur charges de 1,46 € et le versement d'un dépôt de garantie de 70 euros outre 30,50 euros de caution.

Le 1er mars 2021, la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert a fait délivrer à M. [O] [J] et Mme [C] [P] épouse [J] un commandement de payer la somme en principal de 7 762,38 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 17 février 2023, la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert a fait citer M. [O] [J] et Mme [C] [P] épouse [J] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
- constater la résiliation des baux, ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 9 063,56 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 07 février 2023, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de l'audience, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer, indexé, plus les charges jusqu'à libération des lieux,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que les causes du commandement de payer n'avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que les clauses résolutoires étaient acquises et que l'expulsion des défendeurs devait être ordonnée.

L'affaire, initialement fixée à l'audience du 12 mai 2023, a fait l'objet de divers renvois à la demande des parties, avant d'être évoquée à l'audience du 1er décembre 2023.

A cette audience, la demanderesse représentée, a actualisé ses prétentions à la somme de 7 763,50 € terme d'octobre 2023 inclus, et s'est dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

Les défendeurs, représentés s'agissant de l'épouse et assisté s'agissant de l'époux, ont déposé des conclusions soutenues à l'audience aux termes desquelles ils ont demandé à voir :
- déclarer la demanderesse irrecevable en ses demandes,
- juger qu'il n'y a plus lieu de constater la résiliation judiciaire du contrat de bail,
- constater la compensation entre le trop perçu et la dette locative, en réparation de leur préjudice au regard du logement indécent,
- accorder des délais de paiement de 36 ou à défaut 24 mois pour solder la dette locative de 4 765,14 euros,
- condamner la bailleresse à leur verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

A l'appui de leurs prétentions, les défendeurs ont indiqué qu'une facture d'eau, contestée, était à l'origine de la dette locative. Ils font état d'une surfacturation sans justification malgré leurs demandes, de sorte que son montant doit être déduit de la dette locative, de sorte que l'arriéré s'élève à la somme de 4 765,14 euros. Ils sollicitent des délais de paiement compte tenu de leur situation financière difficile actuellement et de la reprise des paiements des loyers courants. Ils mentionnent des ressources provenant des allocations chômage à hauteur de 800 euros pour l'époux et de 1 500 euros pour l'épouse avec un enfant à charge.

MOTIFS

Sur la provision

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, à la lecture du décompte, il convient de déduire des frais de procédure ne relevant pas de l'arriéré locatif pour 200,30 €.

Par ailleurs, il apparaît une facture de régularisation d'eau, de 5 720,80 euros, le 30 novembre 2020, contestée, au titre d'une consommation d'eau froide relative à l'année 2017/2018.

Si sont mentionnées des recherches de fuites infructueuses, celles-ci ont été réalisées en 2018, puis en 2021, dans le seul logement des locataires, l'attestation produite de la société « Les peintures parisiennes » pour 2021 faisant état de travaux sans plus de précision. 

Il résulte par ailleurs du dossier produit que Mme [J] a sollicité des justificatifs concernant cette régularisation de charges. La bailleresse, dans un courrier d’avril 2021, reconnaît répondre tardivement à sa locataire. Elle évoque la poursuite de l'instruction de cette affaire et solliciter du prestataire du contrat de maintenance des compteurs d'effectuer les relevés et de vérifier l'absence d'anomalie sur l'équipement.

Le résultat de ces recherches n'est pas produit ni même évoqué.

L'appel fin 2020, de cette facture d'eau de 2017/2018 n'est pas plus explicité.

Il n'est, enfin, pas contesté que cette facture soit sans commune mesure avec les précédentes et les suivantes et hors de proportions avec la consommation usuelle d'une famille.

Dans ces circonstances, il convient de retenir l'existence d’une contestation sérieuse concernant cette facture et la mise à la charge de celle-ci aux locataires. Dès lors, déduction faite de ce montant et de frais ne relevant pas de l’arriéré locatif pour 200,30 €, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et les défendeurs seront condamnés au paiement d’une provision de 2 160,66 €, à valoir sur la dette locative échue au 14 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

Par application de l'article 5 du contrat de location concernant le logement, dont le contrat concernant le parking est l'accessoire, les locataires seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Compte tenu des termes restant impayés, il n’y a pas lieu de prévoir que cette somme portera intérêts légaux à compter du commandement de payer. 

Sur la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 21 février 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Seine-Saint-Denis, le 02 mars 2021, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut octroyer d'office des délais de paiement au locataire qui est en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, l'article 12 du contrat de bail concernant le logement et F du contrat concernant le parking, stipulent une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que les défendeurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti.

Cependant, il apparaît également du décompte que la facture litigieuse fait partie de l'arriéré locatif à cette date. Or, il résulte du courrier sus visé du 29 avril 2021 de la bailleresse, qu'en avril 2021, une instruction est toujours en cours de sa part pour plus amples explications sur celle-ci à la demande des locataires.

La lecture du décompte fait également apparaître que, déduction faite de cette facture, les locataires sont à jour de leur paiement.

Il en résulte une contestation sérieuse sur la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire par la demanderesse, dans de telles circonstances, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef et, partant, du chef des demandes subséquentes.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués qu'ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés solidairement entre eux aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, étant précisé que les frais de l'exécution relèvent de l'application de l'article L 118-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aucune raison d’équité ne justifie l’octroi d’une indemnité au bailleur au titre de ses frais non compris dans les dépens. Les défendeurs succombant à l'instance seront déboutés de leur propre demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons l'existence d'une contestation sérieuse du chef de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes et disons n'y avoir lieu à référé ;

Condamnons solidairement M. [O] [J] et Mme [C] [P] épouse [J] à verser à la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert la somme provisionnelle de 2 160,66 €, à valoir sur la dette locative échue au 14 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus ;

Les autorisons à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mois, par 35 versements mensuels de 60 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons, solidairement entre eux, M. [O] [J] et Mme [C] [P] épouse [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge