Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00520 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFQB

Minute : 23/00702





S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101


C/

Monsieur [S] [J]
Madame [T] [U] épouse [J]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 12]
[Localité 9]

comparant en personne

Madame [T] [U] épouse [J]
[Adresse 5]
[Adresse 12]
[Localité 9]

comparante en personne




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé, à effet du 07 octobre 2016, la SA d'HLM Logirep a consenti à M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450,08 € outre provisions mensuelles sur charges de 163,80 € et le versement d'un dépôt de garantie de 450,08 €.

Le 02 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [S] [J] et à Mme [T] [U] épouse [J] un commandement de payer la somme en principal de 2 335,28 € échue à cette date, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 10 août 2023, la SA d'HLM Logirep a fait citer M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référés, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail, d'ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif, ainsi qu’au paiement de la somme de 4 528,01 € arrêtée au 1er août 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement et de la citation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

L'affaire a été fixée à l'audience du 1er décembre 2023, à laquelle elle a été évoquée.

La société Logirep a souligné le caractère régulier de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 4 097,60 euros au terme d'octobre 2023. Elle a maintenu les termes de son assignation pour le surplus et s'est dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, faisant état de la reprise de paiement du loyer courant.

M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J], ont comparu et reconnu le principe de la dette. Ils ont fait état de la reprise des loyers courants et proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 50 euros. Ils ont mentionné un salaire de 1 400 euros pour l'époux et de 1 400 euros pour l'épouse, avec 3 enfants à charge. Ils ont signalé un virement de 700 euros la veille de l'audience, non indiqué dans le décompte produit. Ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.

Ainsi qu'expressément autorisée à l'audience, la SA d'HLM Logirep a fait parvenir un décompte actualisé en cours de délibéré.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, le décompte inclut des frais à hauteur de 913,44€, non justifiés ou ne relevant pas de la dette locative. Déduction faite de ce montant, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 2 683,66 euros, arrêtée au 04 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Il n'y a pas lieu de prévoir que cette somme portera intérêts légaux à compter du commandement de payer compte tenu des termes restant impayés.

Par application de l'article 14 du contrat de location, il convient de condamner les défendeurs solidairement entre eux au paiement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 11 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, et délivrée plus de deux mois après la dénonciation, le 02 mai 2023, de l’impayé à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis, pour un impayé persistant depuis cette date, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, l'article 12 du contrat de bail stipule une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que les défendeurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les défendeurs disposent d'une situation financière les mettant en mesure de régler leur dette locative. Ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au vu du décompte produit.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

La partie défenderesse devra quitter les lieux sans délai et, à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à l'échéance en cours lors de l'audience, soit la somme de 776,50 €, et ce, jusqu’au départ définitif de la partie défenderesse. 

Les défendeurs, mariés, seront condamnés solidairement au paiement, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés solidairement entre eux aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aucune raison d’équité ne justifie l’octroi d’une indemnité au bailleur au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont réunies ;

Condamnons solidairement M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] à verser à la SA d'HLM Logirep la somme provisionnelle de 2 683,66 euros, arrêtée au 04 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

Les autorisons à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mois, par 35 versements mensuels de 50 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, et le solde devant être versé à la 36ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets des clauses résolutoires qui seront réputées n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 9] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] à payer à la SA d'HLM Logirep une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à 776,50 € et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons, solidairement entre eux, M. [S] [J] et Mme [T] [U] épouse [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge