Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00193 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XRE4

Minute : 23/00682





S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0226


C/

Madame [N] [W] [G] épouse [E]
Représentant : Me Paul NGELEKA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0532





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

S.A. ADOMA
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie JOUAN, membre de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [N] [W] [G] épouse [E]
ADOMA - Chambre B813
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne, assistée de Maître Paul NGELEKA, avocat au barreau de Paris




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.



FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé, signé le 11 janvier 2018, à effet du 1er janvier 2018, la SAEM Adoma a consenti à Mme [N] [E] un contrat de résidence portant sur une chambre n°B813 situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 401,9 € et le versement d'un dépôt de garantie d'un même montant.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 27 mars 2023, la société Adoma a fait citer Mme [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référés, sollicitant :
- le constat du maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse suite à la résiliation du contrat de résidence par Adoma et l’expulsion de la défenderesse et celle de tout occupant de son chef du logement, avec si besoin est, l'assistance de la force publique,
- la condamnation de la défenderesse à lui verser :
. la somme de 2 767,54 € à titre de provision selon compte arrêté au 14 mars 2023, échéance de février 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
. une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle depuis le 1er mars 2023 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à libération des lieux,
. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Adoma expose que la défenderesse ne règle plus la redevance mensuelle, de sorte qu'en vertu de l’article 7 du contrat de résidence, elle lui a signifié, le 13 février 2023, une lettre de résiliation, lui indiquant que faute de règlement de la dette sous huit jours, la résiliation du contrat de résidence serait de plein droit acquise un mois plus tard. La demanderesse ajoute que, n'ayant pas régularisé sa situation, la défenderesse doit être déclarée occupante sans droit ni titre des lieux et son expulsion, ordonnée.

L'affaire, initialement fixée et évoquée à l'audience du 23 juin 2023, mise en délibéré au 1er septembre 2023, a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 1er décembre 2023, pour permettre un débat contradictoire, une demande d'aide juridictionnelle étant en cours.

A cette audience du 1er décembre 2023, la partie demanderesse, représentée, a soutenu oralement les termes de son exploit introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6 382,02 €, arrêtée au 30 novembre 2023, et s'est opposée à tout délai, en soulignant que la loi de 1989 n'était pas applicable et que le paiement des redevances n'avait pas repris.

Mme [N] [E], a comparu, assistée de son conseil, qui a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il a sollicité :
- l'octroi de délais de paiement dans les conditions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989,
- la dispense, en équité, de toute condamnation au titre des frais irrépétibles.

A l'appui de ses prétentions, elle a mentionné que l'absence de renouvellement de son titre de séjour avait engendré la suspension du versement de ses indemnités journalières, l'ensemble étant à l'origine de ses difficultés de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2023, par mise à disposition.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de résidence

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L'article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, conformément aux dispositions des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, l'article 8 du contrat de résidence impose au résidant de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus à l’article 5 ci-avant; à défaut et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (article 11), le présent contrat sera résilié de plein droit et le résidant devra quitter immédiatement les lieux.

L’article 5 stipule que la redevance est payable mensuellement à terme échu et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

Une lettre de mise en demeure a été régulièrement signifiée à Mme [N] [E], le 13 février 2023, pour un impayé de 2 532,82 €, sollicitant une régularisation de la situation dans un délai de huit jours, à défaut de quoi le contrat se trouverait résilié de plein droit, un mois après l'expiration dudit délai.

Il n'est pas contestable à la lecture du décompte que la défenderesse n'a pas régularisé sa situation dans le délai d'un mois de la mise en demeure.

Dès lors, la société Adoma est bien fondée à faire constater la résiliation du contrat de résidence.

L’expulsion de la défenderesse doit être ordonnée et celle-ci devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des redevances, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle révisée, et ce, à compter de la résiliation du contrat de résidence, jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. L'article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 5 du contrat de résidence prévoit que la redevance est payée mensuellement à terme échu.

Il résulte du décompte que le montant de la redevance actuelle est de 434,72 €.

Après examen du décompte, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la provision sera ainsi fixée à la somme provisionnelle de 5 947,30 € au titre des redevances impayées et des indemnités d’occupation échues au terme d'octobre 2023 inclus, qui portera intérêts légaux à compter du 13 février 2023 sur la somme de 2 532,82 euros, compte tenu des termes restant impayés.

Sur les délais de paiement

La loi du 06 juillet 1989 n'est pas applicable au contrat de résidence conclu entre la Saem Adoma et la défenderesse. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la Saem Adoma s'oppose à la demande. La défenderesse est sans ressource et il ne résulte pas des éléments produits qu'elle bénéficiera prochainement de financements. Il convient donc de la débouter de sa demande, alors qu'elle ne justifie pas être en mesure de solder sa dette dans les délais légaux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du même code, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens.

Au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en considération de l'équité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la société Adoma au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons le maintien sans droit ni titre de Mme [N] [E] dans le logement n°B813 situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Autorisons l'expulsion de Mme [N] [E] et de tous occupants de son chef des locaux précités et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons Mme [N] [E] à verser à la SAEM Adoma :
- une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle à compter du 14 mars 2023 jusqu’à libération définitive des lieux,
- en conséquence et d’ores et déjà, la somme provisionnelle de 5 947,30 € au titre des redevances impayées et des indemnités d’occupation échues au terme d'octobre 2023 inclus, qui portera intérêts légaux à compter du 13 février 2023 sur la somme de 2 532,82 euros ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [N] [E] aux entiers dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge