Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 7]

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N° RG 23/00512 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFCU

Minute : 23/00696





OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [C] [D] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [X] [P]
Madame [L] [P]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Monsieur [C] [D] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [P]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [P]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

comparante en personne




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.
FAITS

L' OPH de [Localité 7] a donné à bail à M. [X] [P] et Mme [L] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat signé le 02 juillet 2015, à compter du même jour, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 361,76 € outre provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 361,76 €.

Le 24 novembre 2022, l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 1 262,87 €, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] a fait assigner M. [X] [P] et Mme [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail, d'ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, d'ordonner à ses frais, risques et périls, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement par provision :
. de la somme de 2 148,79 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 25 juillet 2023 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
. d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le bailleur a indiqué avoir fait délivrer un commandement de payer à ses locataires compte tenu des impayés locatifs, lequel était resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire était acquise.

A l'audience du 1er décembre 2023, à laquelle l'affaire a été fixée et évoquée, l'OPH Est Ensemble Habitat, représenté, a soutenu la recevabilité de ses demandes, les formalités légales auprès de la préfecture et de la CAF ayant été accomplies dans les délais légaux. Il actualisé sa créance à la somme de 3 672,22 euros, terme de novembre 2023 inclus et maintenu les termes de son acte d'introductif d'instance. Il a indiqué que le paiement des loyers courants n'avait pas repris et s'est opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

Mme [L] [P], a comparu et reconnu le principe de la dette. Elle a indiqué vivre du RSA et avoir deux enfants à charge. Elle a indiqué que son conjoint avait quitté les lieux depuis deux ans mais ignorer son adresse au pays. Elle a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 50 euros et fait état de la reprise du loyer courant.

M. [X] [P], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 02 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la caisse d'allocations familiales de la Seine-Saint-Denis, le 28 novembre 2022, pour un impayé perdurant depuis cette date, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail, en son article 9-1, stipule une telle clause résolutoire en cas d'impayé locatif. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la locataire propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. La situation personnelle et financière décrite ne lui permet pas d'apurer sa dette dans les délais légaux et le paiement des loyers courants n'a pas repris au vu du décompte actualisé produit aux débats. Dans cet état, les conditions légales pour la suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies et le bailleur s'y oppose.

Dès lors, il convient de débouter la locataire de sa demande et de dire que les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 25 janvier 2023, lieux qu'il leur appartient désormais de quitter.

A défaut de départ volontaire de leur part, il y a lieu d'autoriser l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux.

En occupant sans droit ni titre le logement depuis le 25 janvier 2023, les défendeurs causent un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant des loyers et des charges jusqu’au départ définitif du défendeur, ces sommes devant être justifiées au stade de l'exécution, à défaut de quoi le montant mensuel à retenir sera fixé au montant des échéances en cours à l'audience, soit 575,11 euros.

Les défendeurs, mariés, seront condamnés solidairement au paiement, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est produit un décompte actualisé au 30 novembre 2023. La créance n'apparaît pas sérieusement contestable pour la somme provisionnelle de 3 672,22 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à cette date, terme de novembre 2023 inclus, au paiement de laquelle les locataires seront condamnés et qui portera intérêts légaux à compter du 24 novembre 2022 sur la somme de 928,18 euros, compte tenu des termes restant impayés.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au bail (article 12), il convient de condamner les défendeurs solidairement au paiement.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aucune raison d’équité ne justifie l’octroi d’une indemnité au bailleur au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons la résiliation du contrat de bail consenti à M. [X] [P] et Mme [L] [P] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

Ordonnons l'expulsion de M. [X] [P] et Mme [L] [P] des lieux précités, ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique et rappelons que l'expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons solidairement M. [X] [P] et Mme [L] [P] à payer à l'OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] :
- une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées au stade de l'exécution, à défaut de quoi le montant mensuel à retenir doit être fixé à 575,11 euros et ce, à compter du 25 janvier 2023 jusqu'à libération effective des lieux, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ; 
- en conséquence et d’ores et déjà, la somme provisionnelle de 3 672,22 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, portant intérêts légaux à compter du 24 novembre 2022 sur la somme de 928,18 euros ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons solidairement M. [X] [P] et Mme [L] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la citation ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge