Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00417 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBNY

Minute : 23/00689





S.A. CLESENCE
Représentant : Me Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : C195


C/

Monsieur [Z] [Y]
Représentant : Me Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de Paris, 
Madame [J] [P] épouse [Y]
Représentant : Me Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de Paris, 





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE
Anciennement dénommée SA LA MAISON DU CIL
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de Versailles




DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5] 
[Adresse 5]
[Localité 8]

Madame [J] [P] épouse [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5] 
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentés par Maître Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de Paris




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé du 12 juin 2013, à effet au 13 juin 2023, la SA d'HLM – La Maison du CIL a consenti à M. [Z] [Y] et Mme [J] [Y] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 757,05 € outre provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer en principal. 

Le 16 décembre 2022, la SA Clesence, anciennement dénommée la SA d'HLM La Maison du CIL, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 1 887,80 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 06 juillet 2023, la SA d'HLM Clesence anciennement dénommée la SA d'HLM - Maison du CIL, a fait citer M. [Z] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
- constater la résiliation du bail, d'ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 2 829,94 € outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de l'audience,
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer, plus les charges jusqu'à libération des lieux,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance et de ses suites.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que les causes du commandement de payer n'avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire était acquise et que l'expulsion des défendeurs devait être ordonnée.

L'affaire, initialement fixée à l'audience du 10 novembre 2023, a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 1er décembre 2023, à la demande des parties.

A cette audience, la demanderesse représentée, a actualisé ses prétentions à la somme de 2 504,69 € terme d'octobre 2023 inclus, déduction faite de frais, mentionné la reprise des paiements des loyers courants et s'est dit favorable, dans ces circonstances, à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

Les défendeurs, représentés, ont reconnu le principe de la dette et proposé de l'apurer par versements mensuels de 500 €. Ils ont fait état de ressources mensuelles de l'ordre de 2 000 € pour l'époux et de 4 enfants à charge. Ils ont demandé à voir réduire la demande concernant les frais irrépétibles.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la provision

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, la créance, déduction faite de l'ensemble des frais de procédure ne relevant pas de l'arriéré locatif (778,32€), n’apparaît pas sérieusement contestable et les défendeurs seront condamnés au paiement d’une provision de 2 144,68 €, à valoir sur la dette locative échue au 29 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

Les locataires étant mariés, ils seront condamnés au paiement, solidairement entre eux, par application de l'article 220 du code civil.

Sur la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 10 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint-Denis, le 13 mars 2023, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut octroyer d'office des délais de paiement au locataire qui est en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, l'article 2-d du contrat de bail stipule une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que les défendeurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Leur situation personnelle et financière leur permet de régler leur dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. La bailleresse est favorable à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. La partie défenderesse devra quitter les lieux sans délai et, à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à l'échéance en cours lors de l'audience, soit la somme de 1 018,06 €, et ce, jusqu’au départ définitif de la partie défenderesse. 

Les défendeurs, mariés, seront condamnés solidairement au paiement, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés solidairement entre eux aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, étant précisé que les frais de l'exécution relèvent de l'application de l'article L 118-8 du code des procédures civiles d'exécution. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aucune raison d’équité ne justifie l’octroi d’une indemnité au bailleur au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont réunies ;

Condamnons solidairement M. [Z] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] à verser à la SA Clesence, anciennement dénommée la SA d'HLM La Maison du CIL la somme provisionnelle de 2 144,68 €, à valoir sur la dette locative échue au 29 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus ;

Les autorisons à se libérer de cette somme sur une durée de 4 mois, par 3 versements mensuels de 500 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, et le solde devant être versé à la 4ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets des clauses résolutoires qui seront réputées n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Z] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 8] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [Z] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [Z] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] à payer à la SA Clesence, anciennement dénommée la SA d'HLM La Maison du CIL, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à 1 018,06 € et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, la solidarité ne se justifiant que tant que le logement servira à l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons, solidairement entre eux, M. [Z] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge