Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00517 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFP4

Minute : 23/00699





S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101


C/

Madame [I] [L]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [I] [L]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé du 28 mars 2019, à effet au même jour, la SA d'HLM Logirep a consenti à Mme [I] [L] et M. [P] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 608,38 € outre provisions mensuelles sur charges de 157,77 € et le versement d'un dépôt de garantie de 608,38 €. 

Selon avenant du 17 février 2021, la SA d'HLM Logirep a pris acte du congé délivré par M. [P] [B] et procédé à son retrait du bail à compter du 18 mars 2021, date de la fin du préavis de trois mois, les autres conditions du contrat restant inchangées.

Le 28 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2 277,38 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 10 août 2023, la SA d'HLM Logirep a fait citer Mme [I] [L] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail, d'ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 034,22 € arrêtée au 19 juillet 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement et de la citation.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que les causes du commandement de payer n'avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire était acquise et que l'expulsion de la défenderesse devait être ordonnée.

A l'audience du 1er décembre 2023 à laquelle l'affaire a été évoquée, la demanderesse représentée, a actualisé ses prétentions à la somme de 7 558,43 € terme d'octobre 2023 inclus, mentionné l'absence de reprise des paiements des loyers courants et s'est opposée, dans ces circonstances, à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement et ce, alors, au surplus, que la proposition d'apurement ne permettait pas d'apurer la dette.

La défenderesse a comparu en personne, reconnu le principe de la dette, proposé de l'apurer par versements mensuels de 30 euros. Elle a précisé vivre du RSA et être en recherche d'emploi, avoir un enfant mineur à charge et envisager de saisir la commission de surendettement de sa situation.


MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 17 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la caisse d'allocations familiales de Seine-Saint-Denis, le 30 mars 2023, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut octroyer d'office des délais de paiement au locataire qui est en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, l'article 12 du contrat de bail stipule une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que la défenderesse n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Sa situation personnelle et financière ne lui permet pas, faute de plus amples justificatifs, de régler sa dette locative dans les délais légaux. Il ressort en outre des éléments communiqués que, malgré ses efforts, elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Elle n'a pas encore saisi la commission de surendettement des particuliers. La bailleresse est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, les conditions légales n'étant pas remplies, il convient de débouter Mme [I] [L] de sa demande.

En conséquence, il convient de retenir que la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 29 mai 2023, lieux qu'il lui appartient désormais de quitter.

A défaut de départ volontaire de sa part, il y a lieu d'autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 29 mai 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, indexable comme lui, majoré des charges, et ce, jusqu’à son départ définitif, le montant de l'indemnité d'occupation à retenir en l'absence de justificatifs produits au stade de l'exécution devant être fixé à 836,61 € (terme au jour de l’audience), au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Sur la provision

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, la créance, déduction faite par la demanderesse des frais de procédure ne relevant pas de l'arriéré locatif (377,33 €), n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement d’une provision de 7 181,10 €, à valoir sur la dette locative échue au 23 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

Il n'y a pas lieu de prévoir que cette somme portera intérêts légaux à compter du commandement de payer, compte tenu des termes restant impayés.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aucune considération tirée de l'équité ne justifie de faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu'elle sera écartée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [I] [L] sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

Ordonnons l'expulsion de Mme [I] [L] du local d'habitation précité, ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique et rappelons que l'expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ;

Condamnons Mme [I] [L] à payer à la SA d'HLM Logirep :
- une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées au stade de l'exécution, à défaut de quoi le montant mensuel à retenir doit être fixé à 836,61 € et ce, à compter du 29 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux,
- en conséquence et d’ores et déjà, la somme provisionnelle de 7 181,10 €, à valoir sur la dette locative échue au 23 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [I] [L] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge