Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [N] [O]-[C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth MENARD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02219 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKZF

N° MINUTE : 4/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [O]-[C], 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[T] [U], Juge des contentieux de la protection
assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 août 2023

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02219 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKZF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 1990, la société d'HLM RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE aux droits de laquelle vient la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Monsieur [C] [N] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 798,09 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 303,13 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner Monsieur [C] [N] [J] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [N] [J] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police et de la force publique,
- autoriser le transport des meubles et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques du défendeur,
- condamner Monsieur [C] [N] [J] à payer à titre provisionnel la somme de 3 318,19 euros ainsi qu'à une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, majoré de 50 %, outre les charges,
- condamner Monsieur [C] [N] [J] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure.

A l'audience du 29 août 2023, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 309,22 euros selon décompte du 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus. 

Assigné à personne, Monsieur [C] [N] [J] n'a pas comparu. Monsieur [L] [J] s'est présenté pour le compte de son père, mais sans pouvoir de représentation. 

Conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15.12.2023.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 8 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er mai 1990 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 août 2022, pour la somme en principal de 3 303,13 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après sur le montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seule une somme de 962,68 euros ayant été réglée dans le délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 octobre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [N] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [C] [N] [J] est redevable de la somme de 4 309,22 euros à la date du 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus. 

Monsieur [C] [N] [J], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4 309,22 euros.

Il sera par ailleurs condamné au paiement à compter de l'échéance d'août 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, étant précisé que le dernier loyer charge comprises s'élève à 568,01 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [C] [N] [J] a effectué des versements réguliers depuis la délivrance du commandement de payer, ce qui témoigne d'une volonté de reprise du paiement du loyer ainsi que d'une possibilité d'apurement de la dette.

Malgré l'absence de Monsieur [C] [N] [J] à l'audience, au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient donc de lui accorder d'office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Néanmoins faute pour Monsieur [C] [N] [J] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
 
Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [N] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 1990 entre la société d'HLM RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE aux droits de laquelle vient la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F et Monsieur [C] [N] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 20 octobre 2022,

CONDAMNONS Monsieur [C] [N] [J] à verser à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F à titre provisionnel la somme de 4 309,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus (dernier règlement : 600 euros le 22 juin 2023), 

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Monsieur [C] [N] [J] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [C] [N] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [C] [N] [J] soit condamné à verser à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F ou à son mandataire,

RAPPELONS qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

CONDAMNONS Monsieur [C] [N] [J] à verser à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,







CONDAMNONS Monsieur [C] [N] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.