Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [M]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth MENARD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02220 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKZJ

N° MINUTE : 5/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [M], 
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 29 août 2023

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02220 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKZJ


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2020, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [P] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 332,53 euros outre 75 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10 691,22 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de juin 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 août 2022.

Par actes de commissaire de justice du 6 mars 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [P] [M] et de tout occupant de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place aux frais et risques du défendeur,
- condamner Monsieur [P] [M] au paiement de la somme de 25 197,01 euros au titre des loyers et charges échus et impayés avec intérêts au taux légal ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges,
- condamner Monsieur [P] [M] à payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion.

A l'audience du 29 août 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 36 685,05 euros, dont une partie au titre du supplément de loyer de solidarité (SLS) selon décompte du 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus. La bailleresse a précisé que le preneur avait donné congé pour le 3 septembre 2023 et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Assigné à étude, Monsieur [P] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15.12.2023.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 7 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 29 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 4 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 6 mars 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 28 février 2020 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2022, pour la somme en principal de 10 691,22 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucun paiement n'est intervenu dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 octobre 2022.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.

Cependant, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ainsi ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d'être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. De plus, la dette locative n'a cessé d'augmenter puisqu'aucun règlement n'a été effectué depuis le 1er septembre 2021. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [P] [M] étant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [P] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [P] [M] reste lui devoir la somme de 36 685,05 euros à la date du 28 août 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, aux indemnités d'occupation échues à cette date et au montant du supplément de loyer de solidarité (SLS).

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l'espèce, il n'est justifié d'aucune mise en demeure adressée à Monsieur [P] [M] d'avoir à justifier de ses ressources et charges avant le 13 octobre 2023, date à laquelle la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) lui a fait sommation de fournir les justificatifs de ses ressources par acte de commissaire de justice . De plus, à compter du 4 octobre 2022, Monsieur [P] [M] est devenu occupant sans droit ni titre du logement de sorte qu'il n'est plus tenu par les obligations contractuelles à cet égard. 

La demande portant sur le SLS se heurte ainsi à une difficulté sérieuse.

En conséquence, la somme réclamée à ce titre d'un montant de 26 647,21 euros ne sera pas retenue, portant le total des sommes dues à 10 037,84 euros (36 685,05 euros - 26 647,21 euros)

Monsieur [P] [M], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 10 037,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, avec en l'absence de précision intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7 152,06 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Monsieur [P] [M] sera également condamné au paiement, à compter de l'échéance d'août 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit à ce jour la somme mensuelle de 494,72 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [M], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2020 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Monsieur [P] [M] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 octobre 2022,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, 

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) à titre provisionnel la somme de 10 037,84 euros (décompte arrêté au 28 août 2023, incluant la mensualité de juillet 2023) au titre des arriérés de loyers, charges, et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 7 152,06 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 494,72 euros), à compter de l'échéance d'août 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.