Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [I] [W] ép [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06591 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4G

N° MINUTE : 
4






JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, 
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE
Madame [I] [W] épouse [F], 
demeurant [Adresse 1] -[Localité 2]S
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 décembre 2023 par [C] [O], juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier








Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06591 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4G

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2010, SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [W] épouse [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 558,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3198,86 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [W] épouse [F] le 24 avril 2023.

Par assignation du 18 juillet 2023, SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [W] épouse [F] et à faire procéder à l’enlèvement et la séquestration de ses meubles à ses frais, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6139,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2023,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 17 novembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s'élève désormais à 4909,41 euros. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [W] épouse [F], comparante, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle expose qu’elle souffre de problèmes de santé importants, qu’elle est en situation d’invalidité et qu’elle a été très affectée par le décès de son fils. Elle précise qu’elle a effectué un versement le 8 novembre 2023 pour reprendre le paiement du loyer et propose de verser 200 euros par mois pour apurer la dette. Elle précise qu’elle perçoit 1300 euros par mois et qu’elle souhaite rencontrer une assistante sociale. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [I] [W] épouse [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, par mise à disposition au greffe. 


Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 20 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3198,86 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 juin 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Madame [I] [W] épouse [F] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 136 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [I] [W] épouse [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Madame [I] [W] épouse [F] lui devait la somme de 4909,41 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [I] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [I] [W] épouse [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Eu égard aux faits de l’espèce, cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges prévu si le bail s’était poursuivi. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les dépens

Madame [I] [W] épouse [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2010 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Madame [I] [W] épouse [F] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 juin 2023,

CONDAMNE Madame [I] [W] épouse [F] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 4909,41 euros (quatre mille neuf cent neuf euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,

AUTORISE Madame [I] [W] épouse [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 136 euros (cent trente-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [I] [W] épouse [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [W] épouse [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [I] [W] épouse [F] sera condamnée à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [I] [W] épouse [F] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [F] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge