Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Emmanuelle BOQUET


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laure SAGET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06367 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2REA

N° MINUTE : 
13






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023

DEMANDERESSE
S.C.I [Adresse 1] BLONVILLE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEURS
SOCIETE FAMILY BUSINESS,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : Toque 155
Monsieur [Y] [G], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : Toque 155
Madame [R] [G], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : Toque 155

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06367 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2REA

Exposé du litige

Par actes sous seing privé du 29 janvier 2014, la SCI [Adresse 1] BLONVILLE a consenti un bail d’habitation à la société BUSINESS FAMILY sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 8265 euros et d’une provision pour charges de 1035 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E] suivant acte en date du 29 janvier 2014.

Par actes sous seing privé du 30 mai 2014, la SCI [Adresse 1] BLONVILLE a consenti un bail d’habitation à la société BUSINESS FAMILY sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par actes de commissaire de justice du 13 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire deux commandements de payer les sommes principales de 18080,12 euros et de 12013,23 euros au titre des deux arriérés locatifs, visant les clauses résolutoires prévues dans les deux contrats.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de la société BUSINESS FAMILY le 17 janvier 2023.

Par assignations du 7 juillet 2023, la SCI [Adresse 1] BLONVILLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires et subsidiairement prononcer la résiliation des deux baux, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la société BUSINESS FAMILY, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E] au paiement des sommes suivantes :
- deux indemnités mensuelles d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,
- 83284,92 euros au titre de l’arriéré locatif du bail du 29 janvier 2014 arrêté au 1er juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 16273,52 euros au titre de l'arriéré locatif du bail du 30 mai 2014 arrêté au 1er juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 9 novembre 2023, la SCI [Adresse 1] BLONVILLE, représentée par son avocat, déclare accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La société BUSINESS FAMILY et Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E] proposent un plan d'apurement de 22000 euros, tel qu'il figure dans leurs conclusions soutenues oralement. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Un chèque de 30000 euros est remis à la barre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SCI [Adresse 1] BLONVILLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les deux contrats de location ont été signifiés à la locataire le 13 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 18080,12 euros et celle de 12013,23 n’ont pas été réglées par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ces commandements et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] BLONVILLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 novembre 2023, la société BUSINESS FAMILY lui devait la somme de 134965,67 euros, échéance de novembre 2023 incluse.

Les défendeurs reconnaissant la dette, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 83284,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant la société BUSINESS FAMILY ainsi que Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Dès lors, l’indemnité d’occupation due doit être fixée au montant du loyer en cours, outre les charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 1] BLONVILLE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société BUSINESS FAMILY et Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI [Adresse 1] BLONVILLE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 13 janvier 2023 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 29 janvier 2014 et le 1er juin 2014 entre la SCI [Adresse 1] BLONVILLE, d’une part, et la société BUSINESS FAMILY, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (appartement au 6ème étage avec box et cave, et appartement au 7ème étage avec box et parking) à [Localité 2] sont résiliés depuis le 14 mars 2023,

CONDAMNE la société BUSINESS FAMILY solidairement avec Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E], à payer à la SCI [Adresse 1] BLONVILLE la somme de 134965,67 euros (cent trente-quatre mille neuf cent soixante-cinq euros et soixante-sept centimes) au titre des arriérés locatifs des deux baux arrêtés au 9 novembre 2023, échéances de novembre 2023 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 83284,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,



AUTORISE la société BUSINESS FAMILY à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant:
pendant 1 mois (au 15 novembre 2023), la somme de 30000 euros (trente mille euros), pendant 4 mois (au 20 de chaque mois), une somme de 22000 euros (vingt-deux mille euros),
la dernière échéance au 20 avril 2024, la somme de 16965,67 euros (seize mille neuf cent soixante cinq euros et soixante-septs centimes),

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à la société BUSINESS FAMILY,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 14 mars 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de la société BUSINESS FAMILY et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

la société BUSINESS FAMILY sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 1] BLONVILLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la société BUSINESS FAMILY, solidairement avec Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E], à payer à la SCI [Adresse 1] BLONVILLE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,








CONDAMNE la société BUSINESS FAMILY, solidairement avec Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] née [E], aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer du 13 janvier 2023 et celui des assignations du 7 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge