Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [X] [E]
M [G] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Christian FOURN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06516 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNO

N° MINUTE : 
5






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
Madame [N] [P], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [E], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [Z], 
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 décembre 2023 par Morgane JUMEL, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier





Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06516 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNO


EXPOSE DU LITIGE
Par actes d’huissier du 20 juin et du 7 juillet 2023, Madame [P] [N] a fait assigner Monsieur [X] [E], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Z] [G], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :
- constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à Monsieur [X] [E] 
- ordonne l’expulsion de Monsieur [X] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique ;
- condamne solidairement Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 3.601,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme du mois de juin 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal, à compter du 24 mars 2023, date du commandement de payer ;
les condamne solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamne solidairement Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] à leur payer la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Lors de l’audience du 5 octobre 2023, Madame [P] [N], représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au regard de l’ancienneté de la dette locative.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G], respectivement cités à étude et à personne, n’étaient pour leur part ni présents, ni représentés.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, 
Vu le contrat de location conclu entre Madame [P] [N] d'une part et Monsieur [X] [E] d’autre part le 11 janvier 2022, portant sur le logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 416,75 euros, 
Vu l’acte de cautionnement en date du 11 janvier 2022 dans lequel Monsieur [Z] [G] s’est porté caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, pour le paiement des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, ce sans pouvoir dépasser le 13 janvier 2031,
Vu le commandement de payer en date du 24 mars 2023 portant sur une somme en principal de 1.758,06 euros, 

Vu la dénonciation du commandement de payer à la caution effectuée le 7 avril 2023,
Vu la saisine CCAPEX du 29 mars 2023,
Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 4] le 21 juin 2023,
Sur la demande d’expulsion :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2023, pour la somme en principal de 1.758,06 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mai 2023.

Monsieur [X] [E] n'a pas comparu. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte ayant supprimé la possibilité pour le juge d’octroyer ces délais d’office.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et d’autoriser l’expulsion de Monsieur [X] [E]. 

Jusqu’à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [X] [E], égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. 

Au vu des stipulations de l'acte de cautionnement, Monsieur [Z] [G] est pour sa part tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il est donc tenu à ce titre solidairement avec Monsieur [X] [E] au versement de l’indemnité d’occupation provisionnelle, ce dans les limites fixées par l’acte de cautionnement.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [X] [E] reste redevable de la somme provisionnelle de 3.601,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 20 juin 2023.

Dès lors, Monsieur [X] [E], en sa qualité de locataire, et Monsieur [Z] [G], en sa qualité de caution, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3.601,10 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2023, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les frais et dépens :

Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] seront condamnés in solidum au versement d’une somme de 700 euros à Madame [P] [N] au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] seront en outre condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location du 11 janvier 2022, portant sur l'appartement situé [Adresse 2], est acquise par Madame [P] [N] depuis le 24 mai 2023 ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de Monsieur [X] [E], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail à compter du 24 mai 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux, ce dans les limites fixées par l’acte de cautionnement pour Monsieur [Z] [G].;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] in solidum à payer à Madame [P] [N] la somme provisionnelle de 3.601,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] in solidum à payer à Madame [P] [N] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [G] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.


LE GREFFIER LE PRESIDENT