Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [G] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Laurent ABSIL 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02434 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMDF

N° MINUTE : 6/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

Etablissement public à caractère industriel et commercial 
PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001

DÉFENDERESSE

Madame [G] [Y], 
[Adresse 1] 
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 août 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02434 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMDF





EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 11 octobre 2021, PARIS HABITAT - OPH a donné à bail à Madame [G] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel hors charges de 659,74 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT - OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 517,40 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [G] [Y] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de Madame [G] [Y] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique,
- ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place dans un local de son choix aux frais et risques de la défenderesse,
- condamner Madame [G] [Y] à payer à titre provisionnel la somme de 8 907,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 février 2023, mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 517,40 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges,
- condamner Madame [G] [Y] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 29 août 2023, PARIS HABITAT - OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 8 748,96 euros selon décompte du 24 août 2023, terme d'août 2023 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord pour l'octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par Madame [G] [Y].

Madame [G] [Y], comparante en personne, a reconnu le montant de l'arriéré locatif et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle déclare être aide-soignante, percevoir 1 800 euros de revenus, avoir trois enfants charges et ne pas avoir d'autres dettes.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15.12.2023.





MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 9 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT - OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 17.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2022, pour la somme en principal de 4 517,40 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après sur le montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n'ayant été effectué dans le délai imparti, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 octobre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Madame [G] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, PARIS HABITAT - OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [G] [Y] reste lui devoir la somme de 9 104,28 euros à la date du 24 août 2023, terme d'août 2023 inclus (comprenant 355,32 euros de frais de procédure).

Pour la somme en principal, Madame [G] [Y] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 8 748,96 euros (9 104,28 euros - 355,32 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 517,40 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement à compter de l'échéance de septembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer charge comprises s'élève à 912,40 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement à hauteur de la somme de 200 euros par mois, afin que Madame [G] [Y] puisse se maintenir dans les lieux, étant relevé que la locataire a effectué plusieurs versements depuis la délivrance du commandement de payer et que le dépôt d'une demande de FSL est envisagé pour permettre l'apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [G] [Y] sera autorisée à se libérer du montant sa sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Madame [G] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du PARIS HABITAT - OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2021 entre PARIS HABITAT - OPH et Madame [G] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], porte n° 362) à [Localité 3] sont réunies à la date du 3 octobre 2022,

CONDAMNONS Madame [G] [Y] à verser à PARIS HABITAT - OPH à titre provisionnel la somme de 8 748,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 août 2023, terme d'août 2023 inclus (dernier règlement : 800 euros le 16 août 2023), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 517,40 euros à compter du 2 août 2022 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Madame [G] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Madame [G] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT - OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [G] [Y] soit condamnée à verser à PARIS HABITAT - OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à PARIS HABITAT - OPH ou à son mandataire,

RAPPELONS qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

CONDAMNONS Madame [G] [Y] à verser à PARIS HABITAT - OPH une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [G] [Y] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.