Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [E]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07128 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XCO

N° MINUTE : 
7






JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023

DEMANDEUR
Monsieur [B] [K], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0164

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [E],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07128 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XCO


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2014, Monsieur [B] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1450 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1412,14 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du même jour, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre, à effet au 25 septembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, Monsieur [B] [K] a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris aux fins de voir : 
A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail,A titre infiniment subsidiaire, constater que le congé pour reprise délivré au locataire a pris effet le 25 septembre 2023 et que celui-ci est occupant sans droit ni titre depuis cette date,En tout état de cause :Condamner Monsieur [H] [E] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [B] [K] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :3304,19 euros au titre de l’arriéré locatif du au terme du mois de juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance et du congé pour vente des 16 mars 2023. 
Par conclusions signifiées à Monsieur [H] [E] par voie de commissaire de justice le 15 novembre 2023, remises à étude, Monsieur [B] [K] a actualisé ses demandes en sollicitant :

à titre infiniment subsidiaire, qu’il soit également constaté le défaut de justification de l’attestation d’assurance par le locataire, ainsi que le défaut de justification de la réparation du sinistre des dégâts des eaux survenus sur le plafond de la cuisine,en tout état de cause, condamner le locataire à lui payer les sommes ainsi revues :3801,22 euros au titre de l’arriéré locatif du au terme du mois de novembre 2023 échu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance et du congé pour vente des 16 mars 2023, du procès-verbal de constat du 26 septembre 2023 et de la sommation de quitter les lieux en date du 3 octobre 2023. 
L’affaire a été appelée à l'audience du 17 novembre 2023, à laquelle Monsieur [B] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, et précise qu’il formule à titre principal une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance, à titre subsidiaire une demande de prononcé de résiliation du contrat de bail pour loyers impayés, et à titre infiniment subsidiaire une demande de validation du congé pour vendre. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de s’y référer pour l’exposé de ses moyens. 

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’est pas parvenu au greffe avant l’audience. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 mars 2023. 

Ce dernier n’a cependant pas justifié avoir une assurance locative souscrite dans le mois suivant la signification de ce commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 17 avril 2023, Monsieur [H] [E] étant dès lors occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [B] [K] ou à son mandataire.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges.

Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [B] [K] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 8 novembre 2023, Monsieur [H] [E] lui devait la somme de 3801,22 euros (mois de novembre 2023 inclus).

Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, Monsieur [H] [E], non comparant, n’apportant, de ce fait, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné payer la somme de 3801,22 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3304,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’expulsion

Le bail se trouvant résilié à compter du 17 avril 2023, il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [B] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

En revanche, il sera débouté de sa demande formée au titre de la délivrance du congé pour vendre, du procès-verbal de constat du 26 septembre 2023 et de la sommation de quitter les lieux en date du 3 octobre 2023, le défendeur n’ayant pas à supporter le coût des multiples procédures diligentées par le demandeur. 

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [B] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que Monsieur [H] [E] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 16 mars 2023 ;

Constate, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 12 septembre 2014 entre Monsieur [B] [K], d’une part, et Monsieur [H] [E], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1]) et ses accessoires, à compter du 17 avril 2023 ;

Condamne Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 17 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ;

Condamne Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 3801,22 euros (trois mille huit cent un euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023 (mois de novembre 2023 inclus) ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3304,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Ordonne à Monsieur [H] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

Ordonne à défaut de libération volontaire l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 1]) et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par Monsieur [B] [K], avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Écarte l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne Monsieur [H] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mars 2023, de l'assignation du 27 juillet 2023 et de la notification à la préfecture ; 

Déboute Monsieur [B] [K] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La GreffièreLa Juge