Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Pétra LALEVIC 
Me Arnaud LEFAURE


Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/02285 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLEF

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.C.I. ECT75, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Arnaud LEFAURE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NA52

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [U], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Maître Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1757
Madame [G] [R], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Maître Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1757

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier




Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02285 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLEF

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2020, la SCI ECT75 a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1181,19 euros et d’une provision pour charges de 46 euros. Une clause de solidarité y est stipulée.

Par actes de commissaire de justice du 9 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5251,77 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] le 12 décembre 2022.

Suivant acte d'huissier signifié à personne et à domicile le 26 janvier 2023, la SCI ECT75 a délivré aux locataire un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 29 juillet 2023.

Par assignations du 8 mars 2023, la SCI ECT75 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1600 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
 -7801,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à une première audience le 1er juin 2023 et a fait l'objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 9 novembre 2023, la SCI ECT75, représentée par son avocat, soutient ses conclusions oralement. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 novembre 2023, s'élève désormais à 1508,43 euros. Elle indique que la dette a été soldée à l'audience du 1er juin 2023. Elle sollicite à titre subsidiaire la validation du congé délivré. En tout état de cause, elle demande leur expulsion sans délai, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, elle demande le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs au titre du trouble de jouissance qu'ils allèguent , estimant n'avoir reçu aucune demande de la part des locataires et précisant avoir refait le logement à neuf lors de leur entrée dans les lieux. 

Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] sont représentés par leur avocat qui soutient ses conclusions en défense à la barre. Ils demandent:
"A Titre principal, de constater le règlement intégral de la dette locative par Monsieur [U] et Madame [R] et ainsi que la reprise du paiement des loyers courants.
En conséquence : de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire
Débouter la Société ECT75 de sa demande relative à la condamnation solidaire de Monsieur [U] et Madame [R] au paiement des arriérés de loyer avec intérêt à taux légal, et de condamnation solidaire de Monsieur [U] et Madame [R] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1600 euros par mois à compter du 1er mars 2023,
Débouter la société ECT75 de sa demande d'expulsion de Monsieur [U] et Madame [R].

A titre infiniment subsidiaire,
Rejeter la demande de la Société ECT75 visant à l'exclusion de l'application des dispositions de l'article L412-1 al 1 du CPCE à Monsieur [U] et Madame [R]

A Titre reconventionnel,
Constater l'existence d'un préjudice de jouissance pour Monsieur [U] et Madame [R],
Fixer à 400 euros par mois pendant les 6 mois d'hiver des 3 dernières années, soit la somme de 7.200 euros l'indemnité de jouissance,
Condamner la Société ECT 75 au paiement à Monsieur [U] et Madame [R] de la somme 7.200 euros au titre du préjudice de jouissance,
Enjoindre à la Société ECT de procéder aux travaux de changement des radiateurs et d'isolation sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir, 

En tout état de cause,
Faire application de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 et condamner la Société ECT75 à verser à Maître Petra LALEVIC la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépetibles,
Condamner la Société ECT 75 aux entiers dépens". 

Ils soulignent que la bailleresse à fait délivrer le congé la veille de l'audience du 1er juin, que désormais, ils s'acquittent des loyers. Sur leur demande reconventionnelle, ils précisent que les fenêtres sont vétustes et non hermétiques et qu'ils ont toujours rencontré des problèmes de chauffage, les radiateurs étant inadaptés à la taille du logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SCI ECT75 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 décembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5251,77 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 février 2023.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, au égard au décompte locatif versé au débat en date du 7 septembre 2023 et aux déclarations des parties, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite et il sera également constaté que la dette est soldée. La bailleresse fait état à l'audience d'un solde locatif débiteur d'un montant de 1508,43 euros au 6 novembre 2023, sans pour autant produire de décompte à cette date.

Au vu de ces éléments, force est de constater que les locataires ont donc entièrement soldé la dette locative.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L'on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI ECT75 démontre que Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] ont payé leur arriéré locatif dès le 31 mai 2023, soit la veille de la première audience, et que leur compte locatif est créditeur depuis lors.

Le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait leur être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s'être abstenu d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que la présente juridiction n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n'avoir jamais jouée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI ECT75 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 septembre 2023, Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] ne leur devaient plus aucune somme.

Ainsi, la demande en paiement de la SCI ECT75 sera rejetée.

Sur la validation du congé

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. 

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] pour une durée de trois ans, à effet du 30 juillet 2020, a expiré le 29 juillet 2023, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 26 janvier 2023 a donc été régulièrement délivré six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour le non paiement répétés des loyers.

Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] contestent le motif réel du congé, soulignant que le congé a été délivré la veille de la dernière audience du 31 mai 2023. 

Force est de constater que la lecture des différents décompte versés aux débats démontre aisément, que même si les paiements sont parfois effectués avec retard, ils ont lieu. Il en ressort également qu'à ce jour, la dette est soldée, le paiement des loyers et charges courantes a repris et qu'ainsi il ne saurait être relevé un motif sérieux et légitime jusitifiant la délivrance du congé, qui en outre, a été signifié alors que la présente instance en acquisition de clause résolutoire était déjà pendante devant le tribunal. L'intention du propriétaire de faire potentiellement échéc aux droits des locataires peut être soulevé. Enfin, les locataires sont de bonne foi et ont expliqué les raisons des retards dans les paiements de leurs loyers, liés à la création de leur entreprise.

La demande en validation de congé sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, les locataires évoquent un défaut d'isolement et de chauffage. Pour seules preuves, ils produisent un mail du 3 août 2020, des photographies non datées des radiateurs et des fenêtres, des relevés d'éléctricité ainsi que des attestations d'amis. Il n'est produit ni procès-verbal de constat d'huissier, ni courrier ou mise en demeure à destination de la bailleresse prétendument défaillante.

En l'absence d'élément probant produit aux débats, rien ne caractérise le trouble de jouissance allégué dont la bailleresse serait tenue de répondre et leur demande d'indemnisation à ce titre sera dès lors rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI ECT75, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juillet 2020 entre la SCI ECT75, d’une part, et Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3] est résilié depuis le 10 février 2023,

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la SCI ECT75 de sa demande en validation de congé;

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [G] [R] de leur demande reconventionnelle; 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ECT75 aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge