Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [D]
 [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02148 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKKR

N° MINUTE : 3/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

Société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [S] [D] [R],
[Adresse 3] 
[Adresse 3] (grille) 
[Localité 2]
représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/017153 du 02/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 août 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 août 2021, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [S] [D] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 745,66 euros et 180 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 932,85 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a fait assigner Madame [S] [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion immédiate de Madame [S] [D] [R] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser le transport et la séquestration des biens se trouvant sur place dans un garde-meuble aux frais et risques de la défenderesse,
- condamner Madame [S] [D] [R] à titre de provision au paiement des loyers dus, soit la somme de 4 758,63 euros, outre les intérêts de retard, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à l'expulsion égale au montant du loyer et des charges,
- condamner Madame [S] [D] [R] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion si nécessaire.

A l'audience du 29 août 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 669,73 euros, selon décompte arrêté au 24 août 2023, terme de juillet 2023 inclus. La bailleresse s'est par ailleurs opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, en faisant valoir que le versement de l'aide proposée par le Fonds de Solidarité Logement (FSL) ne serait pas certain.

Madame [S] [D] [R], représentée par son conseil, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme de 10 euros par mois en règlement de l'arriéré sur 36 mois. Elle s'est par ailleurs opposée à sa condamnation au titre des frais irrépétibles.

Elle explique les retards de paiement par une retenue opérée par la CAF sur ses prestations sociales et consécutivement l'absence de revenus entre juillet 2022 et mars 2023. Elle expose être mère de quatre enfants en bas âge, travailler depuis février 2023 en qualité d'aide-soignante moyennant un salaire mensuel de 1 614 euros et percevoir 618 euros de prestations familiales, soit un total de ressources de 2 232 euros par mois. Elle souligne régler depuis mars 2023 le montant du loyer résiduel et indique que le 1er août 2023 le Fonds de Solidarité Logement (FSL) a décidé de prendre en charge sa dette locative, dont le montant sera actualisé au jour du versement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15.12.2023.

MOTIFS 

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 8 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 29 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 7 mars 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 août 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2022, pour la somme en principal de 2 932,85 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 529 euros ayant été réglée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 décembre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Madame [S] [D] [R] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [D] [R] reste devoir la somme de 6 669,73 euros à la date du 24 août 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Madame [S] [D] [R] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 669,73 euros avec en l'absence de précision intérêts au taux légal sur la somme de 4 758,63 euros à compter de la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [S] [D] [R] sera également condamnée au paiement à compter de l'échéance d'août 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer et charges comprises s'élève à la somme de 992,78 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) démontre que Madame [S] [D] [R] a repris des versements réguliers depuis mai 2023 correspondants selon elle à sa part résiduelle de loyers, après versement des APL, actuellement suspendues à raison d'un trop perçu.

Madame [S] [D] [R] a par ailleurs justifié d'une décision du 1er août 2023 du Fonds de Solidarité Logement (FSL) pour une prise en charge de sa dette locative s'élevant au jour de la décision à la somme de 5 376,85 Euros, le montant de l'aide devant être actualisé avant le versement de l'aide consentie. 

Dans la mesure où Madame [S] [D] [R] a repris le paiement régulier du loyer résiduel, elle a vocation à bénéficier de cette prise en charge qui, à supposer même qu'elle ne soit pas actualisée au montant effectivement dû, lui permettra dans tous les cas d'apurer une part conséquente de la dette.

Dès lors, compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [S] [D] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif lesquelles tiendront compte du versement minimum attendu de la part du FSL.

Faute pour Madame [S] [D] [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [D] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02148 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKKR


Il ne saurait en revanche être prononcé de condamnation au titre des frais de la procédure éventuelle d'expulsion, par définition hypothétique, lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2021 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Madame [S] [D] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 7 décembre 2022,

CONDAMNONS Madame [S] [D] [R] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à titre provisionnel la somme de 6 669,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 août 2023, terme de juillet 2023 inclus (dernière somme au crédit : 400 euros le 16 août 2023) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 758,63 euros à compter du 7 mars 2023,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Madame [S] [D] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 20 euros chacune, puis en 23 mensualités de 44 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Madame [S] [D] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [S] [D] [R] soit condamnée à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [S] [D] [R] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [S] [D] [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.