Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [N] [P]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07067 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTP

N° MINUTE : 
12






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSE
Madame [N] [P],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07067 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTP

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 8 octobre 1981, la société SAGECO a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] sur des locaux situés [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1060,59 francs. Par avenant du 30 juillet 2002, un box leur a également été donné en location. 

Monsieur [O] [P] est décédé le 4 aout 1998.

Le 24 juin 2010, la société SAGECO a été absorbée par la société EFIDIS. Le 16 janvier 2019, la société EFIDIS a été absorbée par la société CDC HABITAT SOCIAL. 

Le 1er janvier 2017, la dénomination du [Adresse 6] a été changée en [Adresse 5]. 

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2999,31 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [N] [P] le 14 avril 2023.

Par assignation du 18 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4664,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l'audience du 17 novembre 2023. 

A cette date, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s'élève désormais à 7154,18 euros. La société CDC HABITAT SOCIAL considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [N] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, par mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la loi applicable au contrat
Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
L’article 25 de la même loi indique que jusqu'à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l'article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s'appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi.
En application de ces textes, les dispositions relatives au régime de la clause résolutoire prévues par l’article 24 de la loi sont applicables au contrat conclut entre les parties le 8 octobre 1981.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés peut, sur le fondement de ce texte, mais sans que soit à caractériser la condition d'urgence, constater la résiliation de plein droit d'un contrat en vertu des stipulations conventionnelles.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version initiale lors de son entrée en vigueur, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le contrat a été délivré par acte de commissaire de justice le 18 avril 2023, pour la somme principale de 2999,31 euros au titre de l'arriéré locatif. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Madame [N] [P] lui devait la somme de 7154,18 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 4664,94 euros, suivant décompte arrêté au 30 juin 2023.

Madame [N] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires, le bailleur ne justifiant pas de la nécessité d’une majoration. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond mais dès à présent :

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 octobre 1981 entre la société SAGECO d’une part (aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL), et Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]), devenu [Adresse 3] à [Localité 4], est résilié depuis le 19 juin 2023,

ORDONNONS à Madame [N] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4664,94 euros (quatre mille six cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [N] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2023 et celui de l'assignation du 18 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge