Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [Y] [L] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sylvie JOUAN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06964 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VN7

N° MINUTE : 
10






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. ADOMA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [L] [Z], 
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06964 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VN7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 janvier 2020, la Société ADOMA a donné en location une chambre meublée à Madame [Y] [L] [Z] située dans le foyer-logement du [Adresse 2], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 425,42 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, la Société ADOMA a transmis une mise en demeure, signifiée le 12 juin 2023, de payer la somme de 2061,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 06 juin 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, la Société ADOMA a fait assigner Madame [Y] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater que Madame [Y] [L] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Madame [Y] [L] [Z] à lui payer :
les redevances impayées, soit la somme de 2956,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon décompte arrêté au 31 juillet 2023, une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 novembre 2023. 

A cette audience, la Société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4299,27 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2023, mois d'octobre 2023 inclus. 

Madame [Y] [L] [Z], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu et n'était pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION
 
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [Y] [L] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L'article 1229 du même code indique que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de logement fournit par la Société ADOMA plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. 

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 10 janvier 2020 contient une clause résolutoire et une mise en demeure de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2023, pour la somme en principal de 2061,18 euros. Cette mise en demeure, remise à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Madame [Y] [L] [Z] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 13 juillet 2023.

Sur l'expulsion

Le bail se trouvant résilié à compter du 13 juillet 2023, il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Société ADOMA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
 
Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [L] [Z] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103, 1217 et 1728 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la Société ADOMA produit un décompte démontrant que Madame [Y] [L] [Z] reste lui devoir la somme de 2066,02 euros à la date du 31 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Néanmoins, en l'absence de la défenderesse à l'audience, le principe de la contradiction impose de limiter le montant de la demande à la somme figurant dans l'assignation, à savoir 2956,47 euros selon décompte arrêté au 31 juillet 2023.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [L] [Z], absente à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2956,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2061,18 euros euros à compter de la délivrance de la mise en demeure de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [Y] [L] [Z] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 janvier 2020 entre la Société ADOMA et Madame [Y] [L] [Z] concernant la chambre située au [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] [Z] à verser à la Société ADOMA la somme provisionnelle de 2956,47 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2023, incluant la mensualité de juillet 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 sur la somme de 2061,18 euros et à compter du 9 août 2023 pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ; 

ORDONNONS à Madame [Y] [L] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;
 
ORDONNONS à défaut de libération volontaire l’expulsion de Madame [Y] [L] [Z] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 2] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
 
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
 
CONDAMNONS Madame [Y] [L] [Z] à verser à la Société ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] [Z] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi fait et jugé le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées. 

La greffièreLa juge