Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Matthieu GUYOMAR 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05533 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H2J

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDEUR
Monsieur [Z] [L], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [E], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Matthieu GUYOMAR de la SELEURL JURISAIDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2436

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier








Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05533 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H2J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2020, Monsieur [Z] [L] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1082 euros et d’une provision pour charges de 163 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5168,24 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, Monsieur [Z] [L] a fait assigner Monsieur [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris aux fins de voir : 
constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et en conséquence constater sa résiliation ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [E] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de Monsieur [C] [E] ;obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :7933,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorée de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;1000 euros à titre de dommages et intérêts ;1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l'audience du 19 septembre 2023, pour être renvoyée au 17 novembre 2023. 

A cette audience, Monsieur [Z] [L], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2023, s'élève désormais à 5727,21 euros. Le bailleur indique en outre qu’il est d’accord pour considérer que le paiement du loyer courant est repris, mais qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [Z] [L] indique que le locataire n’ayant pas régularisé dans le délai les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit, et que la carence dans le paiement des loyers constitue une faute pour le locataire.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’est pas parvenu au greffe avant l’audience. 

Monsieur [C] [E], représenté par son conseil, sollicite quant à lui :
l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette, lui permettant de régler 318,18 euros pendant 18 mois ;la suspension des effets de la clause résolutoire ;la condamnation de Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Il expose qu’il a régulièrement payé son loyer jusqu’au mois d’octobre 2022, date à laquelle il a perdu son emploi, et qu’il n’a pas pu faire face à ses charges. Il indique qu’il a réglé 9000 euros en septembre 2023 et qu’il commencera une nouvelle mission en décembre 2023, rémunérée 5000 euros par mois. 

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.

Monsieur [Z] [L] justifie avoir notifié l’assignation le 21 juin 2023 au représentant de l’État dans le département, plus deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire du 11 avril 2023, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire, au titre des loyers, charges du local d’habitation et de ses accessoires, lequel est demeuré infructueux.
Monsieur [C] [E] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois suivant sa signification et aucun plan d’apurement n’ayant été conclu dans ce délai entre les parties, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juin 2023.

Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 13 novembre 2023, Monsieur [C] [E] lui devait la somme de 5727,21 euros (mois de novembre 2023 inclus).

Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, Monsieur [C] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 5727,21 euros au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [C] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 318 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation 

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Il convient de fixer son montant au montant actuel du loyer et des charges, le bailleur ne justifiant pas de la nécessité d’une majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Z] [L] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [C] [E] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [Z] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action recevable ;

Constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2023 n’a pas été réglée dans les six semaines ;

Constate, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 19 novembre 2020 entre Monsieur [Z] [L], d’une part, et Monsieur [C] [E], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1]) et ses accessoires, à compter du 12 juin 2023 ;

Condamne Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 5727,21 euros (cinq mille sept cent vingt-sept euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023 (mois de novembre 2023 inclus) ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [C] [E] à s’acquitter de cette somme en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 318 euros (trois cent dix-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [E] ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Monsieur [C] [E] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse : 

Condamne Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [Z] [L] le solde de la dette locative ;
Autorise, faute de départ volontaire des lieux loués [Adresse 1]) et de ses accessoires, Monsieur [Z] [L] à procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [E] et de celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Dit que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne dans ce cas Monsieur [C] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 12 juin 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ;
Déboute Monsieur [Z] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne Monsieur [C] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La GreffièreLa Juge