Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [T] [C]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Association FAC HABITAT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05765 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KGD

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
Association FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Mme [Y] [N], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [C],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier








Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05765 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KGD

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 mars 2022, l'association FAC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 353,12 euros et d’une provision pour charges de 147,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4251,18 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [C] le 18 avril 2023.

Par assignation du 30 juin 2023, l'association FAC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [C] avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 5322,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l'assignation,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 9 novembre 2023, l'association FAC HABITAT, représentée par Mme [N] suivant pouvoir en date du 3 janvier 2023, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 octobre 2023, s'élève désormais à 5232,21 euros. Elle s'oppose à tout délai.

Monsieur [T] [C] expose qu'il travaille, qu'il n'a pas d'autre dette. Il sollicite des délais de paiement indiquant que des règlements ont eu lieu via le dispositif VISALE et propose de verser 300 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, l'article 24 de loi précitée de 1989 qui permet à certaines conditions au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire ne peut s'appliquer à l'espèce.

Néanmoins, les dispositions des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, lui sont applicables ainsi que les dispositions du code civil et notamment celles de l'article 1343-5. 

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le bail conclu le 10 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer la somme de 4251,18 euros a été signifié par acte d’huissier à Monsieur [T] [C] le 17 avril 2023. Ce commandement de payer correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [T] [C] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2023. 

Monsieur [T] [C] étant sans droit ni titre depuis 18 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'association FAC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2023, Monsieur [T] [C] lui devait la somme de 5232,21 euros.
Monsieur [T] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 4251,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur des délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, Monsieur [T] [C] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative. Il indique avoir un emploi en tant qu'éducateur spécialisé et pouvoir payer 300 euros par mois, en sus du loyer courant. Sa situation actuelle lui permet d'apurer sa dette. 
Il lui sera accordé des délais de paiements sur 18 mois. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'association FAC HABITAT ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2022 entre l'association FAC HABITAT, d’une part, et Monsieur [T] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 18 mai 2023,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la trêve hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à l'association FAC HABITAT la somme de 5232,21 euros (cinq mille deux cent trente-deux euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse et frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 4251,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [T] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 291 euros (deux cent quatre-vingt-onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'association FAC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 avril 2023 et celui de l'assignation du 30 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge