Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [V] [P]
 M [C] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07045 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WMC

N° MINUTE : 
11






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS
Madame [V] [P], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [C] [Y],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07045 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WMC

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2004, la société SAGEO, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 311,42 euros et d’une provision pour charges de 119,43 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3500,78 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] le 14 avril 2023.

Par assignations du 18 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3976,96 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2023. 

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, déclare que la commission de surendettement a procédé à l’effacement des dettes des locataires, qu’elle n’avait pas contesté la mesure prise, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans, en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, par mise à disposition au greffe. 






Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés peut, sur le fondement de ce texte, mais sans que soit à caractériser la condition d'urgence, constater la résiliation de plein droit d'un contrat en vertu des stipulations conventionnelles.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3500,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023.

Sur les effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. (…) Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la commission de surendettement de PARIS a, par décision du 28 septembre 2023, imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [V] [P], conduisant à l’effacement total de ses dettes. Le bailleur a indiqué à l’audience ne pas avoir contesté cette mesure, et le juge des référés n’a eu connaissance d’aucune contestation formée par une partie à la date du délibéré, soit plus de trente jours après la décision de la commission de surendettement. 

Il apparait, au vu du décompte circonstancié du bailleur que, compte-tenu de l'effacement de la dette locative par l'effet du rétablissement personnel, à la date du 28 septembre 2023, Madame [V] [P] se trouve aujourd’hui redevable des loyers courants et que l’échéance d’octobre 2023 a été payée. 

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, dans les conditions prévues au dispositif. 

Il sera rappelé que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra à Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges. 

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 septembre 2004 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 19 juin 2023,

SUSPENDONS, en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 29 septembre 2025, 

RAPPELONS que si Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] s’acquittent intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 juin 2023,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] seront condamnés à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [V] [P] et Monsieur [C] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 avril 2023 et celui des assignations du 18 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge