Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [V] [B] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Roger DENOULET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VSM

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A.R.L. [Adresse 1], 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0285

DÉFENDERESSE
Madame [V] [B] [J], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier










Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VSM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2021, la SARL [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [B] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 693 euros et d’une provision pour charges de 107 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5173,83 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023, la SARL [Adresse 1] a fait assigner Madame [V] [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris aux fins de voir : 

constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et en conséquence constater sa résiliation ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [V] [B] [J] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à libération parfaite des lieux loués ;obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :5978,13 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et avec capitalisation des intérêts ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 
L’affaire a été appelée à l'audience du 17 novembre 2023, à laquelle la SARL [Adresse 1], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2023, s'élève désormais à 6286,73 euros.

A l’appui de ses prétentions, la SARL [Adresse 1] indique que le locataire n’ayant pas régularisé dans le délai les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit, et que la carence dans le paiement des loyers constitue une faute pour le locataire.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’est pas parvenu au greffe avant l’audience. 

Madame [V] [B] [J], comparante, sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle reconnait le principe et le montant de la dette arrêté au 1er novembre 2023, expose qu’elle a mis en place un échéancier depuis le mois d’aout 2023 pour reprendre le paiement du loyer courant et apurer la dette, et propose de verser 500 euros par mois dans ce but. Elle indique qu’elle exerce la profession de coordinatrice commerciale, qu’elle perçoit 2000 euros nets par mois, qu’elle n’a pas souscrit de crédit et n’a pas d’enfant. 

 À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu'une SARL civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu'après l'expiration d'un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La SARL [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation le 1er août 2023 au représentant de l’État dans le département, plus de 6 semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire du 24 mai 2023, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire, au titre des loyers, charges du local d’habitation et de ses accessoires, lequel est demeuré infructueux.
Madame [V] [B] [J] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois suivant sa signification et aucun plan d’apurement n’ayant été conclu dans ce délai entre les parties, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juillet 2023.

Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SARL [Adresse 1] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 1er novembre 2023, Madame [V] [B] [J] lui devait la somme de 6286,73 euros (mois de novembre 2023 inclus).

Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, Madame [V] [B] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à payer la somme de 6286,73 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 5173,83 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 804,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte produit que Madame [V] [B] [J] règle son loyer depuis le mois de septembre 2023, et verse en sus 500 euros par mois pour apurer la dette. Elle justifie également de sa situation financière et de sa capacité à poursuivre les paiements. Ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 175 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 
Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Il convient de fixer son montant au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SARL [Adresse 1] ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [B] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SARL [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



PAR CES MOTIFS

 La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

 Déclare l’action recevable ;
 Constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mai 2023 n’a pas été réglée dans les six semaines ;
 Constate, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 mars 2021 entre la SARL [Adresse 1], d’une part, et Madame [V] [B] [J], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 4] et ses accessoires, à compter du 25 juillet 2023 ;
 Condamne Madame [V] [B] [J] à payer à la SARL [Adresse 1] la somme de 6286,73 euros (six mille deux cent quatre-vingt-six euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023 (mois de novembre 2023 inclus) ;
 Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 5173,83 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 804,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
 Autorise Madame [V] [B] [J] à s’acquitter de cette somme en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 175 euros (cent soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
 Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
 Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [V] [B] [J] ;
 Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

 Dit qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Madame [V] [B] [J] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse : 

Condamne Madame [V] [B] [J] à payer à la SARL [Adresse 1] le solde de la dette locative ;

Autorise, faute de départ volontaire des lieux loués [Adresse 1] à [Localité 4] et de ses accessoires, la SARL [Adresse 1] à procéder à l’expulsion de Madame [V] [B] [J] et de celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne dans ce cas Madame [V] [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 25 juillet 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ;

 Condamne Madame [V] [B] [J] à payer à la SARL [Adresse 1] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

 Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
 Condamne Madame [V] [B] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mai 2023, de l'assignation du 31 juillet 2023 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La GreffièreLa Juge