Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01669 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2X

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE
Madame [B] [C], 
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01669 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2X

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 juin 2011, PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1].

Monsieur [D] [E] est décédé le 28 juillet 2017 et Madame [B] [C], sa fille, a obtenu le transfert du bail suivant décision du tribunal d'instance de Paris du 7 novembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2020, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 13366,70 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [B] [C] le 17 janvier 2020.

Par assignation du 14 février 2023, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [C] avec concours de la force publique et d'un serrurier et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 19063,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le commandementde payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire, appelée à une première audience le 31 mai 2023 a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.

À l'audience du 9 novembre 2023, PARIS HABITAT-OPH, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 novembre 2023, s'élève désormais à 17615,94 euros. Il considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il ajoute que la locataire ne fait aucun réglement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [B] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
PARIS HABITAT-OPH a précisé l’existence d’une telle procédure concernant Madame [B] [C], mais a ajouté que le plan était caduque car non respecté par la locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, selon les articles 1er et 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiés par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, si ce délai devait expirer entre le 12 mars et le 23 juin 2020, la date à laquelle la clause résolutoire produit ses effets est reportée d’une durée, calculée à partir du 23 juin 2020, égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 janvier 2020. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 13366,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (prorogé jusqu’au 29 juin 2020 en application des dispositions susvisées) et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Néanmoins, au vu de l'ancienneté de la date du commandement de payer mise en perspective avec la date de la délivrance de l'assignation, force est de constater qu'un délai de trois ans s'est écoulé, ce qui peut être regardé comme une renonciation tacite de la part du bailleur à s'en prévaloir. Dès lors, la demande d'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Pour autant, et conformément à l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire étant obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, force est de constater à la lecture des décomptes versées aux débats, et notamment au dernier en date du 7 novembre 2023, que Mme [B] [C] ne paye aucun loyers depuis des années.

Ainsi, il ne peut être contesté en l'espèce la carence ancienne et répétée de Madame [B] [C] dans le paiement des loyers et charges, carence qui constitue ainsi un manquement grave à son obligation contractuelle justifiant le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de cette dernière et son expulsion.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser PARIS HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 novembre 2023, Madame [B] [C] lui devait la somme de 17615,94 euros, échéance d'octobre 2023 incluse.

Madame [B] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 sur la somme de 13366,70 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2020, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [B] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de PARIS HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 11 juin 20211,

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 16 juin 2011 entre PARIS HABITAT-OPH, d’une part, et Madame [B] [C], venant aux droits de Monsieur [D] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1],

DIT que cette résiliation prendra effet au jour du jugement, 

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [B] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [B] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [B] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [B] [C] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 17615,94 euros (dix-sept mille six cent quinze euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 sur la somme de 13366,70 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [C] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 janvier 2020 et celui de l'assignation du 14 février 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge