Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02110 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKGY

N° MINUTE : 2/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE

Madame [V] [F],
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 août 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02110 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKGY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2015, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE a donné à bail à Madame [V] [F] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 487,91 euros outre 200,92 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 010,07 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de novembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE a fait assigner Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,
- ordonner l'expulsion de Madame [V] [F] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse,
- condamner Madame [V] [F] à payer à titre de provision la somme de 5 020,06 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'à compter du 28 février 2023 une indemnité d'occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer en cours, majoré des charges,
- condamner Madame [V] [F] à payer la somme de 650 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'audience du 29 août 2023, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 421,03 euros, selon décompte du 7 août 2023, terme de juillet 2023 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord pour que des délais de paiement soient accordés à Madame [V] [F], selon les modalités proposées par cette dernière.

Madame [V] [F], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant 70 euros par mois en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15.12.2023. 



MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 3 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 29 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 2 mars 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2022, pour la somme en principal de 4 010,07 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 1 500 euros ayant été payée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Madame [V] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE produit un décompte faisant apparaître que Madame [V] [F] est redevable de la somme de 2 421,03 euros à la date du 7 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Madame [V] [F] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2 421,03 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 010,07 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement à compter de l'échéance d'août 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE démontre que Madame [V] [F] a repris le paiement des loyers et que la dette locative a baissé de façon significative. La bailleresse a par ailleurs donné son accord pour l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par la locataire.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [V] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Madame [V] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sans qu'il soit besoin d'assortir cette expulsion d'une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ICF LA SABLIÈRE les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action recevable, 

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2015 entre la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE et Madame [V] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 février 2023,

CONDAMNONS Madame [V] [F] à verser à la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE à titre provisionnel la somme 2 421,03 euros (décompte arrêté au 7 août, incluant la mensualité de juillet 2023) au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 4 010,07 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, 

AUTORISONS Madame [V] [F] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 67 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Madame [V] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [V] [F] soit condamnée à verser à la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail (soit à ce jour 742,29 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTONS la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE de sa demande d'astreinte,


CONDAMNONS Madame [V] [F] à verser à la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [V] [F] aux dépens, comme visé dans la motivation, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection