Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [M] [W]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Enis MRABET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ACJ

N° MINUTE : 
3






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDEURS
Madame [C] [V] épouse [L], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Enis MRABET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R0076
Monsieur [G] [L], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Enis MRABET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R0076

DÉFENDERESSE
Madame [M] [W], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ACJ

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2005, Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] ont consenti un bail d’habitation à Madame [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 760 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8192,88 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [W] le 14 février 2023.

Par assignation du 3 mai 2023, Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] ont ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [W] avec le concours de la force publique et d'un serrurier et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 11844,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation, et des droits proprotionnels.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à une première audience le 11 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée pour production d'un décompte locatif.

À l'audience du 9 novembre 2023, Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] sont représentés par leur avocat qui soutient oralement ses concusions en actualisation de la dette. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2023, a augmenté et s'élève désormais à 15680,08 euros. Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] considèrent enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989: il y a eu un versement de 913 euros le 5 octobre 2023 et un de 28,54 euros le 6 novembre 2023. Ils s'opposent à tout délai.

Madame [M] [W] expose qu'elle a été au chômage jusqu'en juin 2021 et qu'elle retravaille depuis comme fonctionnaire. Elle perçoit environ un salaire de 1900 euros par mois. Elle n'a pas d'enfant à charge. Elle conteste la dette soutenant avoir fait six versements. Elle souligne qu'elle ne reçoit pas ses quittances de loyers. Madame [M] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [M] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 8 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8192,88 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 9 avril 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Madame [M] [W] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Néanmoins, compte tenu du montant très élevé de la dette, de son ancienneté, du fait que les bailleurs sont des personnes privés et de l'absence de tout justificatif sur la situation personnelle de la locataire, les délais ne seront accordés que pour une courte période, à savoir six mois, avec un paiement du solde de la dette au dernier mois.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [M] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2023, Madame [M] [W] leur devait la somme de 15680,08 euros, échéance de novembre 2023 incluse.

Madame [M] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant malgré ses contestations à l'audience qui ne sont étayées par aucun élément de preuve, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 8192,88 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3652 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Dès lors, l’indemnité d’occupation due doit être fixée au montant du loyer en cours, outre les charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2005 entre Madame [C] [V] épouse [L] et Monsieur [G] [L], d’une part, et Madame [M] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 9 avril 2023,

CONDAMNONS Madame [M] [W] à payer aux demandeurs la somme de 15680,08 euros (quinze mille six cent quatre-vingts euros et huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 8192,88 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3652 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Madame [M] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [M] [W],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [M] [W] sera condamnée, à titre de provision, à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Madame [M] [W] à payer aux demandeurs la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 8 février 2023 et celui de l'assignation du 3 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge