Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [J] [G] épouse [S]
M [O] [S]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N4D

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS
Madame [J] [Y] [G] épouse [S],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
Monsieur [O] [V] [M] [S],
 demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N4D

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 5 août 2016, la société EFIDIS, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470,17 euros et d’une provision pour charges de 245,44 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2775 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] le 23 février 2023.

Par assignations du 13 juillet 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4214,12 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2023. 

À cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s'élève désormais à 3744,97 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par Madame [J] [S]. La société CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [S], comparante, reconnait le principe et le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, et propose de verser 100 euros par mois pour apurer la dette. Elle expose qu’elle a repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2023 suite au départ de son mari, ce dernier ne lui ayant pas indiqué qu’il avait arrêté de le payer. Elle précise qu’elle est fonctionnaire et perçoit entre 1800 et 1900 euros par mois, outre la prime d’activité de 536 euros par mois.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [O] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [J] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, par mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés peut, sur le fondement de ce texte, mais sans que soit à caractériser la condition d'urgence, constater la résiliation de plein droit d'un contrat en vertu des stipulations conventionnelles.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 28 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2775 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que plusieurs versements ont été effectués depuis le 16 mars 2023, et qu’un versement de 1910 euros a été réalisé au mois d’octobre 2023. Il convient donc de considérer que les locataires ont repris le versement intégral du loyer.
Eu égard à la volonté de Madame [J] [S] de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] lui devaient la somme de 3744,97 euros.

Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et Madame [J] [S] reconnait le principe et le montant de la dette à l’audience. 

Ils seront condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires, le bailleur ne justifiant pas de la nécessité d’une majoration. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de condamner les défendeurs à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 août 2016 entre la société EFIDIS, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 29 avril 2023,

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3744,97 euros (trois mille sept cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,



AUTORISONS Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] seront solidairement condamnés à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,





CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [J] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 février 2023 et celui des assignations du 13 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge