Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [M] [F]
 Mme [U] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFW

N° MINUTE : 
3






JUGEMENT 
rendu le 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [F], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [B],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2023 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier






Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFW


RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 1986, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement à usage d=habitation situé au [Adresse 2] (appartement numéro 2 au 1er étage).

Par avenant en date du 10 décembre 2019, les noms de Madame [B] [U] et Monsieur [F] [M] ont remplacé le nom de Monsieur [F] [M] dans l’engagement de location du logement suite à l’envoi du justificatif de la déclaration conjointe des partenaires du pacte civil de solidarité datant du 25 septembre 2019. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire le 27 mars 2023 portant sur une somme en principal de 1.730,61 euros ; puis elle a fait assigner Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] le 16 juin 2023, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir notamment la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, l'expulsion et la condamnation des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif.

A l=audience du 5 octobre 2023, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :
- à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges,
- ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] à lui payer la somme de 2.021,69 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, indexé selon les dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû jusqu’à la libération complète des locaux et remise des clés,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le juge des contentieux de la protection a invité le conseil de la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS à lui faire part de sa position sur l’octroi de délais d’office au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Le conseil de la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a indiqué qu’il n’entendait pas solliciter de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’ancienneté de la dette.

Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B], cités à étude, n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire et susceptible d'appel.

SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

La CCAPEX a été informée le 28 mars 2023.

Une copie de l=assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 19 juin 2023.

L=action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 1.730,61 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2023.

Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] n'ont pas comparu. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte ayant supprimé la possibilité pour le juge d’octroyer ces délais d’office.

L=expulsion de Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. La demande de prononcé d’une astreinte sera par conséquent rejetée.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d=occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.021,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2023. 

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée en ce sens sera par conséquent rejetée.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d=acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 juillet 1986 modifié par avenant du 10 décembre 2019, concernant l=appartement à usage d=habitation situé au [Adresse 2] (appartement numéro 2 au 1er étage), sont réunies à la date du 27 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu=à défaut pour Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] d=avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS pourra, deux mois après la signification d=un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu=à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d=un serrurier et de la force publique;

DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] in solidum à verser à la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité mensuelle d=occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu=à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] in solidum à verser à la société L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 2.021,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2023 ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] et Madame [U] [B] in solidum aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.

Le greffier, Le juge