Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/01823 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZH2L

N° MINUTE : 1/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 décembre 2023


DEMANDERESSE

Etablissement public à caractère industriel et commercial 
PARIS HABITAT OPH, 
sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [S],
[Adresse 2]
représentée par Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0341
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 751010012023014864 du 09/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 août 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 15 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01823 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZH2L

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2018, [Localité 3] HABITAT - OPH a donné à bail à Madame [Y] [S] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2] (escalier Q, rez-de-chaussée, porte n°0263) à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 309,42 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT - OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 068,53 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme d'août 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [S] ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre,

- condamner Madame [Y] [S] à payer par provision la somme de 4 330,36 euros, sauf à parfaire, représentant l'arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit 326,20 euros, majoré des charges à compter du 7 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner Madame [S] à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

A l'audience du 29 août 2023 à laquelle l'affaire a été retenue [Localité 3] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 547,75 euros, selon décompte du 25 août 2023, terme de juillet 2023 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord pour l'octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par Madame [Y] [S].

Madame [Y] [S], représentée par son conseil, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en apurant sa dette en 35 mensualités de 160 euros, le solde à la 36ème échéance, en plus du loyer courant. Elle s'est par ailleurs opposée à sa condamnation aux dépens.

Elle explique les retards de paiement par la situation administrative de son compagnon qui s'est retrouvé sans titre de séjour pendant plusieurs mois et avoir dû assumer des frais de santé et de garde pour sa fille qui souffre d'épilepsie.

Elle indique cependant que sa situation a depuis évolué favorablement, puisqu'elle vient de bénéficier d'une promotion effective à compter de septembre 2023, portant le montant de son salaire à la somme de 2 800 euros nets par mois et que son compagnon dont le titre de séjour a été renouvelé, effectue des missions d'intérim.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023 puis prorogée au 15.13.2023.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 17 février 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 29 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 17 février 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de clause résolutoire 

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 mai 2018 contient une clause résolutoire (article 15.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2022, pour la somme en principal de 2 068,53 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été réglée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2022.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT - OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y] [S] est redevable de la somme de 6 547,75 euros à la date du 25 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, dont 312,92 euros de frais de procédure.

Madame [Y] [S] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 6 080,19 euros (6 547,75 euros - 312 92 euros), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 068,53 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement à compter de l'échéance d'août 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges comprises s'élève à la somme de 326,20 euros.



Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur a donné son accord pour à l'octroi de délais de paiement hauteur de la somme de 160 euros par mois, afin que Madame [Y] [S] puisse se maintenir dans les lieux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [Y] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Madame [Y] [S] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier. 

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT- OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,


DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2018 entre [Localité 3] HABITAT - OPH et Madame [Y] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (escalier Q, rez-de-chaussée, porte n°0263) à[Localité 4]) sont réunies à la date du 7 novembre 2022,

CONDAMNONS Madame [Y] [S] à verser à [Localité 3] HABITAT - OPH à titre provisionnel la somme de 6 080,19 euros (décompte arrêté au 25 août 2023, incluant la mensualité de juillet 2023) au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2022 sur la somme de 2 068,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Madame [Y] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu'à défaut pour Madame [Y] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT - OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



* que Madame [Y] [S] soit condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT - OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail (soit à ce jour 326,20 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [Y] [S] à verser à [Localité 3] HABITAT - OPH une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [Y] [S] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.