Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [G] [D]
M. [E] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QCJ

N° MINUTE : 
10






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) , 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Madame [G] [D],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [E] [B], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier






Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QCJ

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 23 juin 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1141,38 euros et d’une provision pour charges de 135 euros. Une clause de solidarité y est prévue.

Par actes de commissaire de justice du 5 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2723,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] le 6 avril 2023.

Par assignations du 3 juillet 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1607,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 9 novembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 novembre 2023, s'élève désormais à 2742,18 euros. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à étude, Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 5 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2723,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juin 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite, un règlement de 1200 euros ayant été effectué le 21 octobre 2023.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 67 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 novembre 2023, Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] lui devaient la somme de 2742,18 euros, échéance d'octobre 2023 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1607,05 euros, suivant décompte arrêté au 27 juin 2023.
Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 6 juin 2023,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1607,05 euros (mille six cent sept euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023,

AUTORISE Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 67 euros (soixante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
 la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, 


Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] seront solidairement condamnés à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] et Monsieur [E] [B] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 5 avril 2023 et celui des assignations du 3 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge