Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/12/24
à : [B] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le : 22/12/24
à : Me Laurent HAY 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07427 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z5Q

N° MINUTE : 
15






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023



DEMANDERESSE
S.C.I. VIA PIERRE 1, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] 
[Localité 3]
représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [X], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 décembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07427 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z5Q

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2015, la SCI VIA PIERRE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 860 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5129,74 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [X] le 5 mai 2023.

Par assignation du 18 juillet 2023, la SCI VIA PIERRE a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [X] et à enlever et séquestrer ses meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1865,44 euros, à compter du 1er aout 2023 et jusqu’à libération des lieux,7255,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le solde à compter de l’assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Enfin, le bailleur sollicite que l’exécution de l’ordonnance ait lieu au seul vu de la minute.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2023. 

A cette audience, la SCI VIA PIERRE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SCI VIA PIERRE considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [B] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, par mise à disposition au greffe. 


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SCI VIA PIERRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés peut, sur le fondement de ce texte, mais sans que soit à caractériser la condition d'urgence, constater la résiliation de plein droit d'un contrat en vertu des stipulations conventionnelles.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 4 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5129,74 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 juillet 2023.

Sur l’expulsion

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI VIA PIERRE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Il n'y a pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Il sera dit n’y avoir lieu à référer sur ce point.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI VIA PIERRE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 juillet 2023, Monsieur [B] [X] lui devait la somme de 7255,18 euros.

Monsieur [B] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 5129,74 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires, le bailleur ne justifiant pas de la nécessité d’une majoration du loyer perçu.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI VIA PIERRE ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI VIA PIERRE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire sur minute

L’article 489 du code de procédure civile dispose qu’en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de la nécessité d’exécuter la présente ordonnance de référé au seul vu de la minute. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,




CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2015 entre la SCI VIA PIERRE, d’une part, et Monsieur [B] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 5 juillet 2023,

ORDONNONS à Monsieur [B] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tenant aux meubles meublants ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DEBOUTONS la SCI VIA PIERRE de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer ; 

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à payer à la SCI VIA PIERRE la somme de 7255,18 euros (sept mille deux cent cinquante-cinq euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 5129,74 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DEBOUTONS la SCI VIA PIERRE de sa demande d’exécution au seul vu de la minute,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à payer à la SCI VIA PIERRE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et celui de l'assignation du 18 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge