Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 4 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 04 JANVIER 2024









N° RG 20/03378 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWCN









[R] [J] [Z]

[H] [V] [O]

S.C.I. SCI MAGE



c/



[K] [Y]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 17 septembre 2020





APPELANTS :



[R] [J] [Z]

né le 21 Février 1982 à [Localité 6] (Comores) (99)

de nationalité Française

Profession : Gérant, 

demeurant [Adresse 3]



Aurélie Christelle TOUSSAINT

née le 06 Septembre 1979 à [Localité 5] (33)

de nationalité Française

Profession : Gérante, 

demeurant [Adresse 3]



S.C.I. SCI MAGE

Activité : Immobilier

demeurant [Adresse 4]



Ayant pour avocat Me Ghalima BLAL-ZENASNI, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMEE :



[K] [Y]

née le 03 Juin 1936 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Retraité(e), 

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Jean-David BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par compromis de vente du 11 octobre 2018, Melle [H] [O] et M. [R] [Z] se sont portés acquéreurs d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 2] dans la commune de [Localité 7] ( Gironde) appartenant à Mme [K] [Y] pour un prix de 180.000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 202.000 euros avant le 10 décembre 2018.



La date de signature de l'acte authentique était en outre 'xée au plus tard au 31 janvier 2019.



Le 2 janvier 2019, Mme [Y] a accepté la prorogation du délai de signature sollicitée par les acquéreurs au 15 février 2019, à la suite de deux refus opposés par les banques au prêt qu'ils avaient sollicité.

La SCI MAGE s'est substituée aux acquéreurs initiaux en application de la clause prévue à l'acte.

Les acquéreurs ont sollicité par l'intermédiaire de leur notaire, le 14 février un nouveau délai pour passer l'acte authentique. 

Mme [Y], par l'intermédiaire de son propre notaire, a répondu le 15 février 2019 que malheureusement les délais étaient largement dépassés si bien qu'elle ne souhaitait pas donner suite à la vente.



Le 20 février 2019, les acquéreurs ont informé le vendeur qu'ils avaient réuni la somme représentant le prix de vente et qu'ils étaient en mesure de fournir le justi'catif du versement sur compte séquestre le 21 février 2019.

Ils ont produit par ailleurs l'attestation de prêt le 20 février 2019.

Le vendeur a toutefois refusé de poursuivre le processus de vente et a remis le bien en vente le jour même.



Sur sommation de passer acte à la date du 14 mars 2019 en présence des parties, le notaire des acquéreurs a dressé un procès-verbal de difficultés.



Par l'intermédiaire de son notaire, Mme [Y] a invoqué la caducité de la vente le 10 avril 2019 en raison du non-respect de la condition suspensive d'obtention de prêt dans le délai prévu au compromis.



C'est dans ces conditions que, par acte du 18 juin 2019, la SCI Mage, Melle [H] [O] et M. [R] [Z] ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action en passation de vente forcée sur le fondement des articles 1104, 1582 et 1583 du code civil, et ont sollicité la condamnation du défendeur au paiement des sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, avec exécution provisoire du jugement.



Par jugement rendu le 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté la caducité du compromis de vente du 11 octobre 2018

-débouté la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] de l'intégralité de leurs demandes

- donné acte à Madame [Y] qu'elle acceptait de restituer le dépôt de garantie de 5.000 euros

- débouté Madame [K] [Y] de sa demande en dommages-intérêts

- condamné solidairement la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] à verser à Madame [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

- condamné solidairement la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] aux dépens



Par déclaration électronique en date du 17 septembre 2020, la SCI Maje a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration électronique en date du 21 septembre 2020, M. [Z] et Mme [O] ont également relevé appel de ce même jugement. 

Le 17 décembre 2020, les deux procédures ont été jointes.



La SCI Mage, Mme [O] et M. [Z] dans leurs dernières conclusions en date du 14 mars 2023, demandent à la cour de :

En tout état de cause,

- infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 7 juillet 2020

- constater l'opposabilité de la cession de contrat à la SCI Mange à la défenderesse

- constater la prorogation du compromis signé le 11 octobre 2018 jusqu'au 14 mars 2019 à 15h



A titre principal,

- annuler la vente faite au profit de tiers acquéreurs

- ordonner l'exécution forcée du contrat

- juger cette vente parfaite avec toutes conséquences de droit

- juger que la décision à intervenir vaudra acte de vente et sera, en tant que tel, publiqué au fichier immobilier avec toutes conséquences de droit

- juger que Madame [Y] supportera l'ensemble des frais qu'occasionnera le transfert de propriété



A titre subsidiaire,

- condamner Madame [Y] à verser aux acquéreurs la somme de 40.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la vente du bien aux tiers acquéreurs



A titre infiniment subsidiaire,

- condamner Madame [Y] à verser à la SCI Mage la somme de 13.000 euros au titre du préjudice financier et la somme de 15.000 euros à Monsieur [Z] et Madame [O] au titre de leur préjudice moral

- confirmer le jugement pour le surplus sur le rejet des demandes subsidiaires de Madame [Y] et sur le donné acte de restitution du dépôt de garantie

- condamner Madame [Y] à verser aux demandeurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens



Madame [Y], dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 18 octobre 2023, demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2020 en ce qu'il a :

- constaté la caducité du compromis de vente ;

- débouté la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] de leurs demandes ; 

- lui donné acte de ce qu'elle a accepté de restituer le dépôt de garantie de 5.000 euros

- la recevoir en son appel incident

- infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal judiciaire en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles



A titre principal,

- juger que la vente de l'immeuble en cause a été touchée de caducité du fait du défaut de réalisation par l'acquéreur de la condition suspensive dans les termes convenus entre les parties au sein du compromis de vente du 11 octobre 2018. 

- débouter la SCI Mage, Madame [O] et Monsieur [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

- condamner in solidum ou à défaut solidairement LA SCI MAGE Madame [H] [O] et Monsieur [Z] à payer à lui payer la somme de 13.000 € à titre de dommages et intérêts en raison des manquements contractuels des défendeurs et de leur mauvaise foi et en réparation de son préjudice moral 



A titre subsidiaire,

- juger que la cession de contrat intervenue entre Monsieur [Z], Madame [O] et la SCI Mage lui est inopposable

- constater l'absence de consentement de Madame [Y] à proroger la date de signature de l'acte définitif

- débouter la SCI Mage, Madame [O] et Monsieur [Z] de leurs demandes à son encontre car non fondées ni justifiées

- condamner in solidum ou à défaut solidairement LA SCI Mage, Madame [H] [O] et Monsieur [Z] à payer à lui verser la somme de 13.000 € à titre de dommages et intérêts en raison des manquements contractuels des défendeurs et de leur mauvaise foi en et en réparation de son préjudice moral



En tout état de cause,

- lui donner acte qu'elle a restitué la somme de 5.000 euros au titre du dépôt de garantie compte tenu de la caducité de la vente

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné solidairement la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens



Y ajoutant en cause d'appel,

- condamner in solidum ou à défaut solidairement la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

- condamner in solidum ou à défaut solidairement la SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] aux dépens de l'appel



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2023.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la caducité du compromis de vente



La SCI Mage, Monsieur [Z] et Madame [O] font valoir que le compromis de vente conclu le 11 octobre 2018 n'était pas caduc au 10 décembre 2018. Ils estiment que la réitération par acte authentique était prévue initialement le 31 janvier 2019 et qu'une prorogation a eu lieu, sur acceptation de Madame [Y], au 15 février 2019, puis au 14 mars 2019. Ils ajoutent que Madame [Y] était informée de la cession de contrat et qu'elle ne peut dès lors arguer de son inopposabilité.



Madame [Y] soutient quant à elle que le compromis de vente était caduc dès le 10 décembre 2018, date butoir de la condition suspensive d'obtention du prêt pour les acquéreurs. Dès lors, les prorogations ultérieures ne donnaient pas lieu à une quelconque force obligatoire d'autant que l'article 1213 du Code civil prévoit que 'le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration'. Sur l'opposabilité de la cession de contrat, elle soutient que cette dernière ne lui est pas opposable car elle n'a pas été constatée par écrit et ne lui a pas été régulièrement notifiée. 

 

L'article 1304-4 du code civil dans sa version en vigueur à compter du 01 octobre 2018, soit au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente dispose : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. »

En application à contrario de ce texte, toute renonciation à une condition suspensive qui a défailli n'est pas possible puisque le contrat est devenu caduc.

Toutefois, lorsqu'une condition est édictée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition (Cass. 3e civ., 20 juin 2006, n° 05-12.319). 



En l'espèce, la condition suspensive ayant été consentie dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, seuls ces derniers pouvaient se prévaloir de la défaillance de celle-ci.



Par ailleurs, le vendeur ne pouvait se prévaloir de la défaillance de ses acquéreurs qu'après leur avoir adressé une mise en demeure de justifier de l'obtention ou de la non obtention du prêt dans les trois jours suivant l'expiration du délai qui avait été fixé au 10 décembre 2018, les acquéreurs bénéficiant alors d'un délai de huit jours pour se justifier, et passé ce dernier délai, sans réponse des acquéreurs le vendeur pouvait alors considérer que la condition était défaillie et que le compromis était caduc (cf : page 16 du compromis). 



Toutefois, Mme [Y] n'a pas utilisé cette faculté, et a même accepté, par l'intermédiaire de son notaire une prorogation de la date prévue pour signer l'acte authentique au 15 février 2019 (cf : pièce n° 3 de l'intimée). 



En conséquence, à l'issue du 10 décembre 2018, le compromis de vente n'était pas caduc.



Sur le dépassement du délai pour signer l'acte de vente 



Les parties avaient expressément convenu que l'acquéreur aurait la propriété du bien à compter du jour de la signature de l'acte authentique lequel devait être signé au plus tard le 31 janvier 2019 (Pages 12 et 18 du compromis de vent). 



Les parties ont cependant convenu de repousser cette date au 15 février 2019.



Or, cette date doit s'analyser en un terme. Plus spécialement, la jurisprudence considère généralement que, sauf volonté contraire, ce terme a un caractère suspensif. Lorsqu'il advient alors que la condition suspensive prévue dans l'intérêt de l'acquéreur ne s'est pas réalisée, le vendeur ne peut pas exiger la passation forcée de l'acte authentique dans la mesure où l'acquéreur ne dispose pas, sans faute de sa part, des moyens lui permettant d'honorer sa promesse de payer le prix convenu. En conséquence, le compromis de vente devient caduc faute de pouvoir être exécuté.



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'au 15 février 2019, les acquéreurs n'avaient pas obtenu leur prêt et n'ont pas pu signer l'acte authentique de vente. 



Or, les appelants ne démontrent pas avoir obtenu l'accord de Mme [Y] pour repousser à nouveau la date butoir et bien au contraire le notaire de celle-ci a signifié au notaire des acquéreurs dès le 15 février 2019 que sa cliente n'entendait plus donner suite à la vente envisagée (cf : pièces n° 9, 11 et 12 de l'intimée).



Si par la suite des négociations ont eu lieu entre les notaires pour envisager les conditions d'un nouveau report de la date prévue pour la signature de l'acte authentique, aucun accord n'a pu être trouvé. ( cf : pièces 10, 11, 12, 13 des appelants).



En conséquence, l'acte authentique de vente n'a pu être signé le 15 février 2019, date prorogée à laquelle les parties étaient convenues de signer au plus tard l'acte authentique de vente. 



Or, dans une promesse synallagmatique de vente si la condition suspensive enfermée dans un délai n'est pas réalisée à la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente, la promesse est caduque de plein droit sauf accord des parties sur la prorogation des délais.



Ainsi, l'obtention d'un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique est sans incidence sur la caducité de la promesse, qui peut être invoquée par les deux parties.



Dès lors au 15 février 2019, les acquéreurs n'avaient pas obtenu le prêt qu'ils avaient sollicité si bien qu'ils n'étaient pas en mesure de signer l'acte authentique si bien que le compromis de vente était ainsi devenu caduc. 



Sur l'appel incident de l'intimée 



Le tribunal a débouté Mme [Y] de sa demande au titre de son préjudice moral et en réparation de la mauvaise foi des demandeurs faute pour elle de démontrer une atteinte à sa réputation, à son honneur, à sa considération ou bien à ses sentiments d'affection.

Mme [Y] soutient que la mauvaise foi de la SCI Mage , de Madame [H] [O] et de Monsieur [Z] est patente si bien que sa demande de dommages intérêts serait parfaitement justifiée. 



Notamment, elle a manifesté clairement son refus de proroger les termes du compromis de vente si bien que la procédure initiée par les appelants serait injustifiée voire abusive en raison de son grand âge et du fait que par le passé elle n'avait jamais dû auparavant défendre ses droits en justice et que cette situation la perturberait psychologiquement.

Les appelants sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.

 

L'intimée sera déboutée de son appel incident alors qu'il n'est pas démontré de la part des appelants un abus processuel, alors que l'accès au juge, et notamment au juge d'appel doit être préservé et sauf à démontrer la volonté de ceux-ci de vouloir acquérir l'immeuble de l'intimée ils ne démontrent pas un comportement excessif et condamnable.



Enfin, les appelants qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens et à verser à l'intimée la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 juillet 2020, 



Y ajoutant, 



Condamne solidairement la SCI Mage, M. [R] [Z] et Mme [H] [O] aux dépens d'appel et à verser à Mme [K] [Y] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,