Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 15 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01374 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3DU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2023
MINUTE N° 23/03817
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 octobre 2023 avons mis l'affaire en délibéré au 04 décembre 2023 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI BONDY NORD INVESTISSEMENT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P285 (Postulant), Me Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER (Plaidant)


ET :

La Société BEN AUTO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Belkacem MARMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2021, la société SCI BONDY NORD INVESTISSEMENT a consenti à la société BEN AUTO un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3]. 

Soutenant que le commandement de payer et de respecter la destination du bail délivré le 11 mai 2023 est demeuré infructueux, la société SCI BONDY NORD INVESTISSEMENT, par acte du 28 juin 2023 a assigné la société BEN AUTO en référé devant le président de ce tribunal au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, 
Ordonner l'expulsion de la société BEN AUTO et tout occupant de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux dans les quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, et la séquestration du mobilier,Condamner la société BEN AUTO à lui régler à titre provisionnel une indemnité d'occupation d’un montant hors taxe égal à 1 % du dernier loyer annuel révisé, jusqu'à complète libération des lieux,Condamner la société BEN AUTO à lui payer une provision de 11.042,47 euros au titre des factures payées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner la société BEN AUTO à payer la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 14 du bail et de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 
Après renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 26 octobre 2023. 

Par conclusions soutenues oralement, la SCI BONDY NORD INVESTISSEMENT maintient ses demandes et sollicite en outre un renvoi au fond sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile. 

Elle fait principalement valoir que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas certaines charges et taxes dues en exécution du contrat et que par ailleurs, il exerce dans les lieux loués une activité de carrosserie non conforme à la clause de destination. 

En réplique aux arguments soulevés en défense, elle soutient que le bail mentionne précisément les charges et taxes incombant au preneur, ainsi que la clé de répartition entre les différents lots et qu’en outre, le preneur n’a auparavant jamais contesté les sommes réclamées ni sollicité la moindre explication. S’agissant de la destination des lieux loués, elle affirme que la clause de destination du bail doit s’interpréter strictement et qu’en outre, les activités de mécanique et carrosserie ne figuraient pas dans l’objet social de la société BEN AUTO lors de la conclusion du bail. 

En défense, la société BEN AUTO conclut au rejet des demandes et à la condamnation de la société SCI BONDY NORD INVESTISSEMENT à lui régler la somme de 1.500 euros et à payer les dépens. Subsidiairement, elle sollicite l'octroi de délais de paiement sur 45 jours et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

En substance, elle affirme que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi, soulignant qu’elle a toujours réglé les loyers et les provisions sur charges. Elle soulève l’existence de contestations sérieuses d’une part, quant aux sommes réclamées au titre des charges et taxes, au motif qu’elles ne sont ni suffisamment précisées dans le bail, de sorte que l’article 5 du bail lui est inopposable, ni justifiées, et d’autre part, quant à la conformité de son activité à la clause de destination du bail. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bailleur réclame au preneur le paiement de trois factures au titre de :
- la taxe foncière 2021 et des frais de gestion de la fiscalité locale, pour un montant de 3.270,92 euros TTC (selon quote-part de 17,29 %),
- des factures EDF du 6 octobre 2020 au 10 août 2021 pour un montant de 2.337,89 euros TTC(selon quote-part de 20%),
- et enfin, de la taxe d’ordures ménagères, de la consommation d’eau, des assurances des parties communes et des travaux et entretien courant pour 2021 et 2022 pour un montant de 5.257,38 euros TTC(selon quote-part de 20%). 

Le contrat de bail prévoit :
- En son article 5 : Conditions générales :
« Le Preneur accepte expressément [...]
4. […] « De rembourser au Bailleur la quote-part des charges récupérables des charges de copropriété afférentes aux locaux loués. De rembourser au Bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l’impôt foncier y afférent. »
- En son article 11 : Charges :
« Le Preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents aux locaux […]. Il acquittera directement ou remboursera au Bailleur sur simple demande de sa part toutes dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux Conditions générales. »

Aucune clé de répartition des charges et taxes entre les différents locataires de l’immeuble ou quote-part de la participation du preneur n’est prévue contractuellement. Le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble issu du permis de construire versé aux débats, qui n’a au surplus pas valeur contractuelle entre les parties, ne permet évidemment pas de déterminer précisément la participation aux charges due par le preneur. 

En outre, pour justifier des charges et taxes réclamées, le bailleur produit plusieurs factures EDF dont les périodes de facturation ne correspondent pas à celles facturées au preneur, et l’avis de taxe foncière pour 2022, pièces bien insuffisantes pour justifier des sommes réclamées, dont il sera relevé, à titre surabondant, qu’elles ont toutes été assujetties à la TVA . 

Au vu de ces éléments, il est manifeste que le paiement des sommes réclamées se heurte à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoir du juge des référés et qu’il appartient au juge du fond de trancher. 

S’agissant de la conformité de l’activité du preneur à la clause de destination du bail, Le contrat prévoit en son article 4 : Destination : 
« Les locaux, objet de présent bail, seront utilisés par le Preneur à usage de bureaux, d’activité et de réserve. 
[…] Le Preneur s’oblige à prendre toute dispositions et mesures nécessaires pour éviter au voisinage toute pollution de toutes natures, chimiques, trépidations, odeurs, émanations, fumées. [...] »

Il est constant et non contesté que la société BEN AUTO exerce dans les locaux loués une activité de commerce et de réparation d’automobiles et de motocycles. Le bailleur lui fait grief d’y exercer en outre une activité de garage-carrosserie, comme constaté par procès-verbal dressé le 31 mars 2023. 

Il apparaît que cette dernière activité ne figurait pas expressément au Kbis de la société BEN AUTO lors de la prise à bail. Toutefois, le bailleur ne produit pas le moindre élément démontrant qu’il en résulte des nuisances. En tout état de cause, l’appréciation de la conformité de cette activité à la clause de destination du bail excède la-encore les pouvoirs du juge des référés et doit être tranché par le juge du fond. 

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé. 

Sur la demande de renvoi au fond

L'article 837 du code de procédure civile dispose qu'à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.
 
En l'espèce, l'urgence n'apparaît nullement caractérisée, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de renvoi au fond sur le fondement du texte précité. 

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens. 

Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé ; 

Disons n'y avoir lieu à renvoyer l'affaire au fond sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 



AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 DECEMBRE 2023.



LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT