Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [X] épouse [S]
 Maître Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05036 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DVE

N° MINUTE : 
1/2023






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023

DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS
Madame [H] [X] épouse [S]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 4]
comparante en personne
Monsieur [C] [S]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire N°C 2379

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05036 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DVE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 juillet 2020, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 979,74 euros outre 245 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier le 28 février 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5537,45 euros à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 24 février 2023, terme de janvier 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l’acte, soit la somme de 10188,06 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenu à l'audience du 24 octobre 2023.

A l'audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16268,27 euros, selon décompte en date du 19 octobre 2023. Elle a indiqué que les derniers réglements sont partiels, à savoir les 23 janvier et 4 octobre 2023 et à hauteur de 200 euros chacun.

Monsieur [C] [S] a été représenté à l’audience utile. Il a exposé s’être séparé de son épouse en avril 2023, percevoir des ressources mensuelles de 1170,42 euros (sur la base de la fiche de paie de septembre 2023 et après retenue sur salaire) et avoir désormais une charge de loyer pour un appartement meublé d’un montant de 550, charges comprises, derpuis le 3 avril 2023. Monsieur [C] [S] a produit en outre un courrier au bailleur en date du 8 avril 2023 rappelant le contexte de la prise à bail de l’appartement objet du litige. Il a sollicité des délais de paiement pour apurer la dette et proposé de versé 100 euros par mois.

Madame [H] [X] épouse [S] a comparu en personne à l’audience du 24 octobre 2023. Elle a confirmé être séparée de son conjoint. Elle a ajouté percevoir des ressources Pôle Emploi (1195,08 euros en août 2023 au vu de l’attestation versée) et des allocations familiales à hauteur de 508,72 euros. Elle a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et proposé de verser 96 euros par mois. Reconnaissant que le montant du loyer est trop élevé au regard de ses ressources, elle a en outre demandé à bénéficier de délais de quitter les lieux, ayant 3 enfants mineurs à charge.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 6 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du AUDX, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 24 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2023, pour la somme en principal de 5537,45 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois (correspondant au droit positif en l’espèce) pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée par le bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le paiement des loyers courants n’a pas été repris dans leur intégralité, dans le sens des dispositions de la loi du 27 juillet 2023. De plus, les ressources disponibles du couple séparé est de 620,42 euros pour Monsieur [C] [S] (1170,42-550) et 503,80 euros pour Madame [H] [X] épouse [S] (1195,08+508,72-1200). Elles ne leur permettent donc pas de pouvoir respecter un échéancier de paiement dans le délai légal de 36 mois pour apurer la dette importante, ceci d’autant plus que Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] sont parents de trois enfants mineurs. Madame [H] [X] épouse [S] ne pourrait pas non plus se maintenir seule dans les lieux en cas de congé fait au bailleur par son époux. L’échéancier proposé à l’audience à hauteur de 196 euros (100 euros pour Monsieur [C] [S] et 96 euros pour Madame [H] [X] épouse [S]) est insuffisant pour apurer la dette dans le délai légal, remarque faite que Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] ne paraissent pas en capacité actuellement de verser davantage, à la lecture du décompte actualisé, qui montre que les derniers versements ne dépassent effectivement pas la somme de 200 euros. Le montant du loyer du contrat de bail initial apparaissait élevé au regard des ressources du couple et de leur situation de famille, ce que reconnaît d’ailleurs Monsieur [C] [S] dans son courrier du 8 avril 2023 au bailleur. Au final, il ne sera pas accordé de délai de paiement.

Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] étant sans droit ni titre depuis le 29 avril 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] sont locataires auprès d’un bailleur social. Ils justifient d’une situation financière précaire consécutive au contexte de prise à bail de l’appartement objet du litige et de leur niveau de ressources, renforcée par leur séparation en avril 2023. Ils font en outre état qu’ils sont parents de trois enfants mineurs, nécessairement scolarisés à proximité dudit appartement ou bien en très jeune âge. Il leur sera en conséquence accordé un délai de 7 mois pour quitter les lieux, jusqu’au 21 juillet 2024, selon les modalités et aux conditions exposées au dispositif, pour préserver les intérêts du bailleur. 


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] restent lui devoir la somme de 16268,27 euros à la date du 19 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 16268,27 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5537,45 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité des époux pour les dettes ménagères, au sens de l’article 220 du code civil. Une clause de solidarité est aussi contenue dans le bail (article 8) et Monsieur [C] [S] ne rapporte pas la preuve suffisante de ce qu'il ne réside plus dans les lieux : le commissaire de justice a constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification de l'assignation et il n'a en tout état de cause pas délivré congé à la RIVP, de sorte qu'il reste contractuellement engagé envers cette dernière.

Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,




CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2020 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) et Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 avril 2023 ;

ACCORDE à Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 21 juillet 2024 à la condition qu'ils s'acquittent du règlement de l'indemnité d'occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;

DIT que toute indemnité d'occupation mensuelle restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] ont vocation à bénéficier des dispositions de l’article 421-7 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] à verser à la RIVP la somme de 16268,27 euros (décompte arrêté au 19 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 sur la somme de 5537,45 euros et à compter du de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 20 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;







REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [H] [X] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection