Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [G] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Morgane BLOTIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07428 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z5X

N° MINUTE : 
8/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 janvier 2024

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH
[Adresse 2]

représentée par Maître Morgane BLOTIN de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [G] [B]
[Adresse 1]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 08 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07428 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z5X

FAITS ET PROCEDURE 

Par acte du 3/ 10/ 1997 à effet au 1/ 11/ 1997, l’OPAC DE [Localité 3] actuellement [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [B] [G] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], avec cave et parking n° 6036, pour un loyer de 3836,68 francs, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [B] [G] le 16/ 03/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4885,11 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7/ 09/ 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Mme [B] [G] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, à compter du 16/05/2023
- voir ordonner l’expulsion de Mme [B] [G] ainsi que tous occupants de son chef faute de libération des lieux dans les 48h à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 80 euros par jour de retard,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [G], que l’huissier mandataire décrira avec précision avec sommation de les retirer dans le délai réglementaire 
 
- voir condamner Mme [B] [G] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 5 545,78 euros au titre de l’arriéré au 7/ 09/ 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeureD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel actuel à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés D’une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.Voir rejeter toute demande de délais de grâce, et si des délais étaient accordés, voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais
L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de PARIS le 8/ 09/ 2023.

A l'audience du 09/11/2023, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3950,56 euros pour le logement et 439,84 euros pour le parking, au 6/ 11/ 2023, octobre 2023 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

Décision du 08 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07428 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z5X

Mme [B] [G], a comparu. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en proposant des mensualités de 121 euros. Elle précise qu’un SLS a été appliqué en raison d’un plan épargne retraite non défiscalisée qu’elle a perçu à sa retraite, prise en janvier 2021, qui a eu pour corollaire une augmentation de ses impôts en 2021. Elle ajoute que de ce fait, ses charges étaient trop importantes par rapport à ses revenus en 2022.
En raison de dégât des eaux, avec humidité pendant 6 mois, elle souhaite saisir le médiateur de [Localité 3] HABITAT OPH, en faisant état de dommages aux biens, et du préjudice de jouissance qui en est résulté. Elle fait part d’une déclaration de sinistre et une indemnisation d’assurance pour les dommages matériels.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 9/ 11/ 2023, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17/03/2023, pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 16/ 03/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [B] [G] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 16/ 05/ 2023 à minuit soit à compter du 17/ 05/ 2023.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de juin 2023.

Mme [B] [G] avait réglé son loyer et la provision sur charges, sans régler le SLS appliqué depuis janvier 2022, ce qui est à l’origine de la dette. Elle a des revenus de retraite de 3000 euros par mois, pour des charges de 693 euros, outre son loyer. Son revenu fiscal de référence en 2022 est de 33560 euros . Elle est donc en mesure de régler la dette locative, relative à ce SLS.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [B] [G], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Aucune circonstance ne justifie, en cas de reprise d’effet de la résiliation, de prononcer une astreinte.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [G], à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Pour les infiltrations et le trouble de jouissance invoqués pendant plusieurs mois après des dégât des eaux, en l’absence d’éléments de preuve aux débats, il convient de donner acte à Mme [B] [G] de sa volonté de saisir le médiateur de [Localité 3] HABITAT OPH. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [B] [G] reste devoir une somme de 3771,16 euros pour le logement, hors frais, et 439,84 euros pour le parking euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6/ 11/ 2023, octobre 2023 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [G] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 16/ 03/ 2023.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 121,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [B] [G] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [B] [G] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité, il convient de débouter [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, 

DECLARE le bailleur recevable à agir 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/ 05/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1], avec cave et parking n° 6036.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire 

CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 3771,16 euros pour le logement et 439,84 euros pour le parking au titre des loyers et charges dus au 6/ 11/ 2023, octobre 2023 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 16/ 03/ 2023 sur la somme de 4885,11 euros et de l’assignation pour le surplus 

AUTORISE Mme [B] [G] à s'acquitter de la dette par 31 mensualités de 121,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 32ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [B] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 3] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte

AUTORISE, en ce cas, [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [G] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE, en ce cas, Mme [B] [G] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DONNE acte à Mme [B] [G] de sa volonté de saisir le médiateur de [Localité 3] HABITAT OPH pour les infiltrations et troubles de jouissance invoqués 

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision 

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT