Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [M] [N] épouse [L]
 Monsieur [O] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04257 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ34R

N° MINUTE :3/2023 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023

DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH, 
Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0096

DÉFENDEURS
Madame [M] [N] épouse [L]
[Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne
Monsieur [O] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré
Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04257 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ34R

 
EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 25 septembre 2009 (modifié les 7 septembre 2011 et 23 octobre 2017), [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] un appartement à usage d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 356,45 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 2784,65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, [Localité 4] HABITAT- OPH a fait assigner en référé Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L],
- condamner solidairement ou in solidum Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’acte, soit la somme de 4408,17 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement ou in solidum Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il fait état que le couple marié a trois enfants dont un mineur et perçoit des revenus de 2400 euros mensuels pour 955 euros de charges courantes. La dette locative (loyer principal actuel de 397 euros et charges de 279 euros) serait liée à une perte d’emploi accompagnée de problèmes de santé. Un échéancier de 144 euros est envisagé par le couple pour apurer la dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 octobre 2023.

A cette audience [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5873,46 euros arrêtée au 14 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse. Il fait état d’un versement de 600 euros le 27 septembre 2023 au titre du loyer courant. Le bailleur ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés.

Madame [M] [N] épouse [L], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme de 144 euros par mois avant de porter sa proposition à la somme de 165 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Elle a confirmé les termes du diagnostic et d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [O] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mai 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 20 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT-OPH est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 25 septembre 2009 modifié les 7 septembre 2011 et 23 octobre 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois (correspondant au droit positif en l’espèce) après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 19 décembre 2022 pour la somme en principal de 2784,65 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 février 2023.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] restaient devoir la somme de 5873,46 euros à la date du 1er octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 600 euros le 27 septembre 2023).

Madame [M] [N] épouse [L] reconnaît le montant de la dette à l’audience.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 5873,46 euros arrêtée au 1er octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2784,65 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] seront également condamnés au paiement à compter du 2 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère sur le fondement de l'article 220 du code civil, l’avenant du 7 septembre 2011 ayant été pris à cet effet, remarque faite que la dette locative est postérieure. Une clause de solidarité est également insérée dans l’acte du 23 octobre 2017 (article 11). Ils seront condamnés solidairement.


Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement du loyer principal a été repris et le bailleur consent à la suspension de la clause résolutoire. En outre, il convient de relever que les revenus du couple sont suffisant pour lui permettre de respecter un échéancier qu’il propose dans le délai légal, ce qu’il a d’ailleurs déjà initié volontairement. Le niveau des charges est raisonnable au vu du diagnostic. Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.





Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2009 modifié les 7 septembre 2011 et 23 octobre 2017 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L], concernant l’appartement à usage d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 février 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 600 euros le 27 septembre 2023) la somme de 5873,46 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022 pour la somme de 2784,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 160 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] seront solidairement tenus au paiement à [Localité 4] HABITAT-OPH d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 2 octobre 2023, 
* qu'à défaut pour Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [N] épouse [L] et Monsieur [O] [L] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection