Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [U] [P]
 Madame [F] [P] 
 née [S]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Christine GALLON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DV6

N° MINUTE : 
2/2023






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023

DEMANDERESSE
IN’LI anciennement dénommée Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile de France, dit OGIF
Société Anonyme, dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P431

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [U] [P]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
comparant en personne
Madame [F] [P] née [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier, lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier, lors du délibéré
Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DV6


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 septembre 2003, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOCAFLANDRE aux droits de laquelle sont venus la SOCIETE DES NOUVELLES RESIDENCES puis l’OGIF, désormais dénommée la SA IN’LI, a donné à bail à Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] un appartement à usage d’habitation avec emplacement de stationnement accessoire situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1301,67 euros outre 113,72 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI a fait signifier le 22 mars 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6235,57 euros à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 20 mars 2023, terme de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de mai 2023 inclus, soit la somme de 8875,08 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 octobre 2023.

A l'audience, la SA IN’LI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 18552,73 euros, selon décompte en date du 17 octobre 2023. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés.

Monsieur [C] [U] [P] a comparu en personne à l’audience utile. Il a fait état que le couple est en instance de divorce et il produit un projet de convention de divorce par acte d’avocat du 20 septembre 2023. Il a ajouté qu’il réside seul dans les lieux depuis la séparation. Il a indiqué percevoir des ressources de 1700 euros environ et précisé que son épouse perçoit des revenus de 7000 euros, renvoyant en ce sens à la convention de divorce. Il a sollicité des délais de paiement et précisé ne pas vouloir rester dans l’appartement mais souhaiter des délais pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [F] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 6 juin 2023, soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 septembre 2003 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2023, pour la somme en principal de 6235,57 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois (corespondant au droit positif en l’espèce) pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant deux mois (seule la somme de 1500 euros ayant été payée dans le délai, le 27 avril 2023), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il ressort du projet de convention de divorce du 20 septembre 2023 versé que le montant du loyer et des charges pour l’appartement est presque identique au niveau des ressources de Monsieur [C] [U] [P] tel que figurant dans le projet de convention (p.4) et confirmé à l’audience utile. Monsieur [C] [U] [P] n’est en conséquence pas en situation de se maintenir seul dans les lieux après le divorce à intervenir ou après un congé de son épouse, d’autant plus que le projet de convention fait état que le couple se répartirait la dette locative uniquement à la date du commandement de payer (il est fait référence à une dette de 6235,57 euros) et à proportion seulement de 25 % pour Madame [F] [P], le reste paraissant devoir être à la charge de Monsieur [C] [U] [P] (p.7). Il a par ailleurs à sa charge le remboursement d’un crédit personnel BPCE toujours en cours (p.6). Enfin, s’il est prévu dans le projet de convention de divorce que Monsieur [C] [U] [P] percevra une prestation compensatoire de 50000 euros (p.4), il est également stipulé qu’il serait redevable envers Madame [F] [P] d’une dette d’un montant presque équivalent (p.7). Au final, il ne sera pas accordé en l’état de délais de paiement.

Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] étant sans droit ni titre depuis le 23 mai 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA IN’LI produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] restent lui devoir la somme de 18901,73 euros (en ce inclus 349 euros de frais de poursuite) à la date du 17 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] , n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 18552,73 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6235,57 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement en ce que la dette locative est une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil dont sont solidairement tenus les époux. Une clause de solidarité est en outre contenue dans le bail (article 3 des conditions générales annexées au contrat), tandis qu’il n'est pas rapporté la preuve de ce que Madame [F] [P], non comparante à l’audience utile, ne résiderait plus dans les lieux : le commissaire de justice a constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification de l'assignation, et elle n'a en tout état de cause pas délivré congé à la SA IN’LI, de sorte qu'elle reste contractuellement engagée envers cette dernière.

Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2003 entre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOCAFLANDRE aux droits de laquelle sont venus la SOCIETE DES NOUVELLES RESIDENCES puis l’OGIF, désormais dénommée la SA IN’LI et Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement accessoire, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;


DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IN’LI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] à verser à la SA IN’LI la somme de 18552,73 euros (décompte arrêté au 17 octobre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 sur la somme de 6235,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement à la date du décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] à verser à la SA IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 18 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] à verser à la SA IN’LI une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] [P] et Madame [F] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection