Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [N]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07857 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27HF

N° MINUTE : 
6/2023






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
[Adresse 3]
Association dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SELAS SIMON ASSOCIES -Selas Inter-barreaux en la personne de Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P411

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [N]
demeurant Résidence Sociale [Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07857 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27HF


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 avril 2011, L’AFTAM désormais dénommée l’association [Adresse 3] a donné en location une chambre meublée à Monsieur [E] [N] située dans le foyer-logement du [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 370,07 euros charges comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association [Adresse 3] a adressé le 29 septembre 2022 une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception signé par Monsieur [E] [N] le 14 octobre suivant, d’avoir à payer la somme de 7758,12 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 29 septembre 2022, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, l’association [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [E] [N]devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, subsidiairement prononcer la résilation du contrat,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [E] [N] à lui payer les redevances impayées au 14 septembre 2023, soit la somme de 8399,68 euros, majorée du taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
-rejeter toute demande éventuelle de délai de paiement, subsidiairement prévoir que tout impayé entraînera la déchéance du terme,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de notification par LRAR et l’assignation.

A l'audience du 24 octobre 2023, l’association [Adresse 3] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 8805,69 euros, selon décompte en date du 18 octobre 2023.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [E] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.


Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 20 avril 2011 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été adressée le 29 septembre 2022 pour la somme en principal de 7758,12 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à personne car signée par Monsieur [E] [N] le 14 octobre 2022, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [E] [N] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 14 novembre 2022

Monsieur [E] [N] étant sans droit ni titre depuis 15 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [E] [N]est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’assocaition [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [N] reste lui devoir la somme de 8805,69 euros à la date du 18 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 8805,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7758,12 euros à compter la mise en demeure et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il ne sera pas accordé de délai de paiement à Monsieur [E] [N] en l’absence d’élement sur sa situation financière, le débiteur n’ayant pas comparu à l’audience ni ne s’étant fait représenter.

Monsieur [E] [N] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des notifications par courriers recommandés avec accusé de réception et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’assocaition [Adresse 3] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 avril 2011 entre l’association [Adresse 3] et Monsieur [E] [N] concernant la chambre située au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 novembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [N]d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à verser à l’association [Adresse 3] la somme de 8805,69 euros (décompte arrêté au 18 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022 sur la somme de 7758,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à verser à l’association [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à verser à l’association [Adresse 3] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des notifications par courriers recommandés avec accusé de réception et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire ;


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection