Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [L]
 Madame [V] [L]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05815 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR7

N° MINUTE : 
12/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de 
Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05815 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR7


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 janvier 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 389,91 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 1409,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 14 décembre 2022, terme du mois de novembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’acte, soit la somme de 3583,22 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 octobre 2023.

A cette audience la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 6057,06 euros et s'est opposée à tout délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être octroyés par le juge. 

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 22 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 23 janvier 2015 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois (correspondant au droit positif en l’espèce) après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 16 décembre 2022 pour la somme en principal de 1409,15 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 février 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (ctte dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière des locataires et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter, le dernier réglement effectif remontant à courant 2022. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] étant sans droit ni titre depuis le 17 février 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] restaient devoir la somme de 6057,06 euros à la date du 17 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 48,77 euros au titre de la réduction de loyer solidarité le 31 décembre 2022).

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] , non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte communiqué.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 6057,06 euros arrêtée au 17 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1409,15 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] seront également condamnés au paiement à compter du 18 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère sur le fondement de l'article 220 du code civil. Une clause de solidarité est également insérée dans le contrat de bail (article 5). Ils seront donc condamnés solidairement.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] , concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 février 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 17 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 48,77 euros le 31 décembre 2022) la somme de 6057,06 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 pour la somme de 1409,15 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection