Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [C]
 Madame [V] [C]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04576 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ65H

N° MINUTE : 7/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023

DEMANDERESSE
La Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0004

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [C] 
[Adresse 2] 
1er étage - escalier 2 - porte n°214
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [V] [C]
[Adresse 2] 
1er étage - escalier 2 - porte n° 214 - 
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré 

Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04576 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ65H


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 août 2022 à effet le lendemain, [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] un appartement à usage d’habitation (avec cave) situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1371,21 euros, outre une provision sur charges de 283,90 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, ICF LA SABLIERE SA D’HLM a fait signifier par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023 un commandement de payer la somme de 2455,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au jour de l’acte et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, [Adresse 5] a fait assigner en référé Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et pendant trois mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’acte, soit la somme de 5688,16 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] à lui payer la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il fait état de revenus mensuels du couple de 2300 euros et d’allocations familiales à hauteur de 2023,71 euros, pour des charges mensuelles s’élevant à 2642,72 euros dont un crédit de 344,09 euros de mensualités. Le couple à huit enfants mineurs. Une demande de “FSL maintien” est à l’étude. Le diagnostic pose en outre que la dette aurait pour origine le paiement de deux loyers par le couple. Enfin, le loyer de mai 2023 serait payé en totalité.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 octobre 2023.

A cette audience [Adresse 5], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 10616,74 euros, échéance de septembre 2023 incluse. Elle a ajouté que deux versements ont été effectués les 1er et 31 août 2023. Elle s’est est en outre rapportée s’agissant de l’octroi éventuel de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assignés à personne et domicile, Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, après avoir été sollicité en ce sens dans le temps du délibéré, le bailleur a précisé consentir à la suspension de la clause résolutoire avec une clause de déchéance du terme en cas d’impayés par courriel électronique du 20 décembre 2023.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 23 mars 2023 outre un signalement à la CAF le 6 mars 2023 avec accusé de réception électronique de ce service le lendemain soit, dans ce dernier cas, deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 mai 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Adresse 5] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 16 août 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois (correspondant au droit positif en l’espèce) après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 14 mars 2023 pour la somme en principal de 2455,96 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mai 2023.

Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] étant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, ICF LA SABLIERE SA D’HLM produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] restaient devoir la somme de 10616,74 euros à la date du 17 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 1661,86 euros le 31 août 2023).

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 10616,74 euros arrêtée au 17 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2455,96 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] seront également condamnés au paiement à compter du 18 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère au sens de l'article 220 du code civil. Une clause de solidarité est également présente dans le contrat de bail (article 10). Ils seront donc condamnés solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le contrat de location pose que “le loyer est payable à terme échu” (article 4.1). Dans ces conditions, les locataires ont effectué des versements correspondant au montant des loyers et provisions sur charges les 1er août et 31 août 2023, soit concomittament aux avis d’échéance des mois d’août et septembre 2023. Si l’échéance d’octobre 2023 n’a pas été réglée à la date du décompte du 17 octobre 2023, ni semble-t-il au jour de l’audience le 24 octobre 2023, les locataires avaient jusqu’au 31 octobre 2023 pour s’acquitter de l’échéance d’octobre 2023 au vu des dispositions du contrat précitées. Dès lors, ils avaient repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience (les échéances d’août et septembre 2023), si bien qu’ils peuvent le cas échéant bénéficier des dispositions nouvelles de la loi du 27 juillet 2023 relative à l’octroi d’office de délais de paiement avec suspension de la clause réxolutoire.

Par suite, malgré l’absence des défendeurs à l'audience utile, il sera relevé qu’ils se sont acquittés des dernières é héances et que leur niveau de revenus tel qu’il apparaît sur le diagnostic leur permet de respecter un échéancier pour apurer la dette, ce d’ailleurs à quoi le bailleur ne s’oppose pas. Ils sont en outre parents de huit enfants mineurs et la dette a été générée par une charge temporaire de deux loyers. Il convient donc de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Faute pour les locataires de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2022 entre [Adresse 5] et Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation (avec cave) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mai 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] à payer à ICF LA SABLIERE SA D’HLM à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 17 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 1661,86 euros le 31 août 2023) la somme de 10616,74 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 pour la somme de 2455,96 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 300 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 



PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] seront solidairement tenus au paiement à [Adresse 5] d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 18 octobre 2023, 
* qu'à défaut pour Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sans astreinte 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] à verser à ICF LA SABLIERE SA D’HLM une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [V] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,