Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Catherine JEARALLY
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04586 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ67C

N° MINUTE : 
8/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
HENEO
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [T]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Maître Catherine JEARALLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1059

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04586 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ67C

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 septembre 2021, la SAS HENEO a donné en location un appartement meublé à Monsieur [W] [T] situé dans le foyer-logement du [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 554,65 euros charges comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier le 21 décembre 2022 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1283,86 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 1er décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [W] [T] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1793,88 euros échéance de mars 2023 incluse, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'audience du 24 octobre 2023, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2355,22 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse. Elle a relevé que les redevances courantes sont payées et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [T] a été représenté par son conseil à l’audience utile, qui a sollicité le bénéfice de l’aide juridicitonnelle provisoire. Il a fait viser des conclusions soutenues oralement. Monsieur [W] [T] a sollicité que le montant de sa dette soit réduit à la somme de 1895,22 euros en raison de son versement du 13 octobre 2023. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement sur 24 mois pour l’apurer et proposé oralement à l’audience de payer chaque mois la somme de 80 euros. Il a en ce sens fait état de ressources mensuelles de 1057 euros et d’une charge de crédit de 38,80 euros par mois. Il a enfin sollicité que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et a soutenu oralement à défaut des délais pour quitter les lieux de deux ans. Il a enfin sollicité le rejet des demandes accessoires de la SAS HENEO.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera indiqué que l’aide juridictionnelle provisoire sera accordée, conformément à la demande de Monsieur [W] [T] représenté par son conseil à l’audience du 24 octobre 2023.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Enfin, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [W] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.


Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 21 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2022, pour la somme en principal de 1283,86 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [W] [T] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 21 janvier 2023.

Monsieur [W] [T] étant sans droit ni titre depuis 22 janvier 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 


Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [W] [T] ne justifie pas de démarches en vue de son relogement ni d’une situation de chargé de famille (il est mentionné une seule part sur sa fiche d’imposition). Sa demande de délais pour quitter les lieux sera donc rejetée, remarque faite qu’il a toutefois vocation à bénéficier des dispositions relatives à la trêve hivernale prévues par l’article L.412-7 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [T] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [T] reste lui devoir la somme de 2355,22 euros à la date du 30 septembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal,Monsieur [W] [T] expose avoir versé la somme de 460 euros en date du 13 octobre 2023. Il ne produit néanmoins pas de justificatif que son compte bancaire ait été réellement débité alors que la SAS HENEO n’est pas en mesure de confirmé que la somme aurait été créditée. La réduction sollicité du montant de la dette sera donc rejetée mais il sera précisé dans le dispositif de la décision que tout versement éventuel de Monsieur [W] [T] depuis le 30 septembre 2023 réduira d’autant le montant de sa condamnation. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2355,22 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1283,86 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [W] [T] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.


Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] a justifié d’une situation personnelle et financière relativement précaire. Il a également repris le paiement des redevances depuis plusieurs mois. La SAS HENEO ne s’opose pas enfin au principe de délais de paiement. Des délais de paiement lui sera donc accordé, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [W] [T] représenté par Maître Catherine JEARALLY (C1059) ;

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 21 septembre 2021 entre la SAS HENEO et Monsieur [W] [T] concernant le logement n°220 située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 janvier 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que Monsieur [W] [T] a vocation à bénéficier des dispositions de l’article L412-7 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] à verser à la SAS HENEO la somme provisionnelle de 2355,22 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022 sur la somme de 1283,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

RAPPELONS que les sommes éventuellements versées par Monsieur [W] [T] depuis le 30 septembre 2023 seront déduites des sommes dues ;

AUTORISONS Monsieur [W] [T] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 80 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant minorée du solde de la dette ;


DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection