Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Roger SANVEE
 Madame [M] [J]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/02059 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJZJ

N° MINUTE : 
1/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [X]
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 7]
[Localité 5]
assisté de Maître Roger SANVEE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0874 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 6] du 25/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [M] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02059 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJZJ


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 décembre 2012 faisant suite à un premier contrat du 12 avril 2006, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 405,13 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 8 août 2022 un commandement de payer la somme de 7235,93 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice des 10 et13 février 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J],
- condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 13 janvier 2023, soit la somme de 6797,03 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du 8 août 2022, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 octobre 2023.

A cette audience, PARIS HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 7497,52 euros. Il a ajouté que les loyers courants d’août et septembre 2023 étaient réglés. Il ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés d’office par le juge.

Monsieur [E] [X], comparant en personne et assisté de son conseil, a reconnu le montant de la dette Il a exposé percevoir le RSA mais avoir une possibilité d’emploi à compter de début 2024 moyennant des revenus de près de 1200 euros. Il a ajouté qu’un “FSL maintien” est en cours d’examen pour l’aider à apurer sa dette. Il a indiqué en outre être parent de 4 enfants, être séparé non divorcé de Madame [M] [J] tout en précisant être le seul titulaire du bail. Il a dans ces conditions sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette par des versements de 200 euros en sus du loyer.

Bien que régulièrement assignés à personne, Madame [M] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Monsieur [E] [X] a été autorisé à communiquer par note en délibéré au plus tard le 27 octobre 2023 les justificatifs éventuels de ses ressources actuelles et à venir à compter du début de l’année 2024.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [E] [X] enregistré au greffe le 27 octobre 2023 les justificatifs les pièces suivantes : promesse d’embauche en date du 25 octobre 2023 à compter du 8 janvier 2024 pour un salaire brut de 1200,40 euros ; un justificatif du CCAS de la Ville de Paris quant à l’examen du dossier FSL ; les justificatifs de ses virements au titre du loyer et charges, en dernier lieu le 12 octobre 2023.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2023 soit deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 9 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 10 et 13 février 2023. 

En conséquence, l’action introduite par PARIS HABITAT-OPH est recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 12 décembre 2012 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois (correspondant au droit applicable en l’espèce) après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 8 août 2022 pour la somme en principal de 7235,93 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 octobre 2022.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] restaient devoir la somme de 7866,58 euros à la date du 10 octobre 2023, échéance du mois septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit du fait de Monsieur [E] [X] est de 351,39 euros le 13 septembre 2023).

Les frais de poursuite, d’un montant total de 369,06 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

La créance de PARIS HABITAT-OPH au 10 octobre 2023 est donc de 7497,52 euros (7866,58-369,06).

Monsieur [E] [X] reconnaît le montant de la dette à l’audience et Madame [M] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire, il sera relevé que Monsieur [E] [X] a admis à l’audience, tel qu’il ressort du procès verbal, que le couple est séparé mais non encore divorcé. Il est en effet contant que Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] étaient mariés au jour de la signature du bail, comme il ressort des pièces communiquées et des débats, et donc tenus par la solidarité des dettes ménagères sur le fondement de l’article 220 du code civil. Dans ce contexte, le congé de Madame [M] [J] du 4 août 2021 est insuffisant à écarter le caractère ménager de la dette locative au sens de l’article 220 du code civil, d’autant plus qu’il ne respecte pas les conditions fixées au contrat (article 4 des conditions générales), notamment que le congé soit envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception et qu’il soit signé des deux époux. Elle a d’ailleurs été informée que son congé n’était pas valable par PARIS HABITAT-OPH dans un courrier du 23 septembre 2021. Madame [M] [J] sera en conséquence condamnée solidairement avec Monsieur [E] [X] pour l’arriéré de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 8 octobre 2022, à savoir à la somme de 6927,80 euros au vu du décompte du 10 octobre 2023 (7117,10 euros au débit - 189,30 euros de frais), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

En revanche, l’indemnité d’occupation est une dette de jouissance et Monsieur [E] [X] a indiqué à l’audience résider seul et être tenu seul par les obligations financières liées à son occupation de l’appartement. Dans le même temps, PARIS HABITAT-OPH n’apporte aucun élément qui permettrait d’étayer du caractère ménager des indemnités d’occupation au sens de l’article 220 du code civil, donc que Madame [M] [J] soit solidairement tenues du paiement dédites indemnités. Monsieur [E] [X] sera en conséquence condamné seul au paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation au 10 octobre 2023, soit la somme de 569,72 euros (7497,52-6927,80) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Il sera pareillement condamné seul au paiement à compter du 11 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que les loyers courants sont payés. Monsieur [E] [X] justifie d’un emploi à compter du 8 janvier 2024 et de l’examen en cours d’un dossier FSL. Dans ce contexte, le bailleur ne s’oppose pas à la proposition de Monsieur [E] [X] d’apurer la dette locative en sus du paiement des loyers courants par des versements de 200 euros par mois. Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Monsieur [E] [X] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des assignations et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2012 entre PARIS HABITAT-OPH et Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 octobre 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] à payer à PARIS HABITAT -OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 8 octobre 2022, la somme de 6927,80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] seul à payer à PARIS HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupations impayées au 10 octobre 2023, la somme de 569,72 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2022 ;

AUTORISONS Monsieur [E] [X] à s’acquitter de la somme globale pour laquelle il est condamné, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 200 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible s’agissant des sommes dues tant par Monsieur [E] [X] que par Madame [M] [J],
* Monsieur [E] [X] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [E] [X] sera tenu seul au paiement à PARIS HABITAT-OPH d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 11 octobre 2023, 
* qu'à défaut pour Monsieur [E] [X] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] à verser à PARIS HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [M] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des assignations et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection